本期投资提示：

2018 年1-2 全国商品房销售面积增速放缓，开发投资额显著超预期。2018 年1-2 月商品房销售面积同比增速4.1%，前值7.7%；商品房销售额同比增速15.3%，前值13.7%；平均售价8511 元/平米，同比涨幅10.7%，环比涨幅6.7%，销售面积与销售额增速剪刀差显著，二线城市销售复苏带来结构性涨价。2018 年1-2 全国房地产开发投资同比增速9.9%，前值7.0%，显著超市场预期；其中新开工面积同比增速2.9%，前值7.0%，增速放缓；房企到位资金同比增长4.8%，前值8.2%，资金面压力增大；土地购置面积单月同比增速-1.2%，前值15.8%，受资金趋紧影响土地购置大幅缩减。

销售分城级来看，二线城市热度较高，三四线城市韧性仍在。根据中指周度高频数据，2018年前8 周全国41 个样本城市中，一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-32.5%/18.8%/-4.9%，二线城市持续高热度，占全国比例提升带来均价结构性提升。我们假定1-2 月全国二线城市与样本二线销售增速一致，则可倒算出全国三四线城市1-2月销售面积增速约为-1.8%，同比缩量但韧性仍在。

房地产开发投资额同比增速上升至9.9%，其中住宅投资同比增长12.3%，补库存需求强劲。1-2 月全国房地产开发投资1.08 万亿元，同比名义增长9.9%，增速上升2.9pct。分类型来看，住宅/办公楼/商业营业用房投资增速分别为12.3%/-0.2%/-4.8%，其中住宅开发投资增长强劲，主因全国商品住宅持续低位，房企补库存意愿较强，且租赁住房建设带来预期增量。分地区来看， 东/ 中/ 西/ 东北部地区投资额增速分别为11.6%/13.4%/3.7%/-15.3%，东部/中部地区增速较前值分别上行4.4/1.8pct。

新开工、施工、土地购置同步回落，与开发投资剪刀差显著。1-2 月新开工面积增速仅为2.9%，施工面积同比增速1.5%，土地购置面积增速-1.2%，增速均拐头向下，其核心原因在于地产融资趋紧，开发商现金流较为紧张，因此注重在建项目的加速施工以保证销售。对应竣工面积同比下降12.1%，降幅扩大7.7 个百分点，房企放慢竣工节奏以缓解资金压力。由于开发投资增速持续向上，其与开工建设、土地购置端的“剪刀差”效应显著。

在新开工、施工面积增速放缓的背景下，我们认为1-2 月地产投资超预期的三个可能原因：一是施工节奏加快及单价提升。目前商品住宅库存整体低位，房企受困于资金压力可能会加快施工节奏，缩短回款周期；棚改建设也存在加速可能，仍需后续验证，2018 年1-2 月PSL 新增量2230 亿元，远超去年同期534 亿元。同时1-2 月钢铁及水泥行业同比热度较高，单位施工成本提升带来投资上行。二是土地购置费存在滞后性。2017 年全国土地购置面积同比增长15.8%，大量土地购置款将于今年交付，因此土地购置费存在滞后性，大概率同比增长。三是租赁住房投资带来增量。“租购并举”政策在全国热点一二线积极推进，其中一部分租赁住房由现存工厂、商办、办公楼改建而来，存量物业的购置与改造将带来增量投资。

投资建议：持续看好地产板块，龙头房企土储优质、业绩确定性无忧，将持续收益二线城市销售回暖，主推：保利地产，招商蛇口，万科A，新城控股，金地集团。同时看好租赁政策落地、开发投资超预期，建议关注：A 股地产基金标的光大嘉宝，长租公寓运营商世联行，杭州区域旧改及长租标的滨江集团。