本期投资提示：

2017 年全国商品房销售量价齐升，新开工维持高增速。2017 年12 月商品房销售面积单月同比增速6.1%，较上月回升0.8pct，累计同比增速7.7%，预期值6%，超出预期。2017年商品房销售额同比增速13.7%，平均售价7892 元/平米，同比涨幅5.6%，全国市场呈现量价齐升趋势。2017 年全国房地产开发投资单月同比增速2.4%，较上月下降2.2pct，累计同比增长7.0%。其中新开工面积单月同比增速8.6%，累计同比增速7.0%；而土地购置面积单月同比增速12%，累计同比增长15.8%。

我们认为12 月销售超预期主要有两大因素，一是一二线城市销售边际回暖，部分城市限购政策有所放松，通过放宽人才落户政策加大人口的吸引力、满足首套刚需，加码限售打击投机性购房。二是由于特殊会议10、11 月预售证发放条件较为严格，积压批次延迟至12 月发放，且集中发放的较多为改善型、高端类住宅产品，在短期内市场热端显著回暖。

受去化率边际下滑影响，预计2018 年全年商品房销售面积同比增速为-0.2%。由于居民按揭利率整体上行，我们预计2018 年全国去化率水平相较2017 年下降5%-10%，由此推算全国销售面积呈负增长，增速为-0.2%。其中一二线城市销售增速边际改善为（+5%,+10%），三四线城市销售增速在（-10%,-5%）。此外由于2016、17 年地王在今年将集中入市，一二线城市限价政策存在松动可能。

房地产开发投资额单月同比增速下降至2.4%，住宅投资刚性仍在，商业用房投资持续回落。2017 年全国房地产开发投资10.98 万亿元，同比名义增长7.0%，增速下降0.5pct；12 月单月同比增速2.4%，环比下降2.2 个pct。分类型来看，住宅/办公楼/商业营业用房2017 年投资增速分别为9.4%/3.5%/-1.2%，12 月单月同比增速为5.9%/0.0%/-16.6%，商业用房单月投资增速连续6 月同比负增长。分地区来看，东/中/西/东北部地区投资额增速分别为7.2%/11.6%/3.5%/1.0%。

新开工持续高位，土地购置回落，预计2018 年全国房地产开发投资额增速4.3%。由于房地产行业格局变动加剧，行业集中加速提升，在销售目标驱动下房企推盘量将显著增加，新开工面积将维持较高增速，我们预计同比增速为5.5%；土地购置端，受困于销售面积整体负增长，且利率上行风险抬升房企资金成本，我们判断未来全年土地购置面积增速为-2%，对应2018 年全国房地产开发投资额增速4.3%。此外，若租赁板块推进力度超预期，则开工投资增速有望超过5%。

投资建议：全年看好地产板块，龙头房企受益于行业集中度的提升，业绩确定性强，估值存在持续提升空间，推荐标的：万科A，保利地产，招商蛇口，新城控股，金地集团。同时看好租赁政策落地超预期，建议关注： A 股地产基金标的光大嘉宝，长租公寓运营商世联行，杭州区域旧改及长租标的滨江集团。