本期投资提示：

土改试点还剩7 个月截止，试点扩容和督察令土改升温。2017 年以来，政府对土地改革的态度从“审慎稳妥”转变到“统筹推进”。一方面因为，2015 年1 月提出的农村土改试点的“四项任务”到2017 年底截止，目前时间紧迫，倒逼土改加速。另一方面，对于“三项试点”：征地制度、宅基地、集体经营性建设用地入市，在6、9 月有两轮督查落实，推进土改试点落地。近期土改政策相继出台：6 月9 日农业部宣布在29 县试点基础上新增100 家；6 月12 日财政部印发《开展农村综合性改革试点试验实施方案》。政策密集出台，土改再次升温。

受粮价影响，农村土地短期升值空间有限。理论上，土改将增加土地流动性，促使资产升值。但地价还是受低粮价制约。受供给侧改革影响，玉米价跌，短期很难回到高位，此外水稻今年开展供给侧改革的预期也较高，未来价格走势不乐观。由于粮食是耕地的主要产出，因此长期承压的粮价将影响未来土地的升值空间。

土地流转促使耕地集中，利于大型农村经营主体和优质农业上市公司。土改为农民提供了卖地进城的额外选择，土地流转导致土地向剩下的农民集中，土地规模化、集约化程度增加，也造成需求集中，使农资企业可以通过互联网与新农村经营主体直接接触，减少中间环节，提高优质农产品流通速度，长期利好优质农资企业。

土改长期将增加土地供应面积，缓解一二线城市住宅用地困局。随着城镇化推进，城市建设用地面积面临不足，而农村集体建设用地入市将盘活闲置土地资源，缓解一二线城市因供求不平衡导致的房价增速过高等问题。

土改有助于三四线城市去库存，预计截至2020 年因城镇化带来的去库存面积约为5.6 亿平方米。农村集体土地产权改革、经营性建设用地的出让、租赁和入股，为农民增收。截至2013 年底，全国农村集体经营性建设用地面积为4200 万亩，按80%比例出售计算，以33 个试点地区集体建设用地出让的均价计算（50 亿元、4500 亩），在提取32%/12%的土地增值收益调节金下，农民人均可获得收入为4.3-5.6 万元。按2016 年全国商品房销售均价7202 元/平米和三成首付，一个三口农村家庭最高可支付约77 平米的住宅首付。

推荐三条投资主线：1、宅基地制度改革将加快城中村改造进程，宅基地和小产权房屋改造是政府工作重点，利好政府资源雄厚、旧城改造经验丰富的房企如：招商蛇口、新湖中宝。2、直接参与土地流转的企业受益，如辉隆股份；而且将释放更多农村劳动力，并退出宅基地，转为城镇居民，推动城镇化，利好布局三四线的房企如：中南建设、云南城投、荣盛发展。3、中长期看，土改利好化肥企业和农业公司，如隆平高科、登海种业，并带动农村消费升级，利好农村收入提升的消费品公司，但短期业绩影响有限。