预测FY18 盈利同比增长23%

我们预计2018 年A 股覆盖地产开发商归母净利润平均增长23%（2017 年增速28%），与市场预期增速（+25%）基本一致；平均结算毛利率26%，与2017 年持平；净负债率较2017 年上行4 个百分点至75%。

关注要点

行业盈利保持20%以上增长，毛利率维稳。预计中金覆盖A 股地产开发商2018 年营业收入和归母净利润将分别实现30%和23%的同比增长，符合市场预期；毛利率和归母净利率分别为26%和12%，与2017 年持平。个股层面，A 股龙头地产公司多数已发布业绩预告，无明显超出或低于预期个股；未发布业绩预告的覆盖公司中，除滨江集团可能低于预期外，其余公司业绩料均符合预期。房企收入、盈利的稳健增长以及利润率的平稳主要受益于2016、17 年市场繁荣期内所售楼盘进入集中结算期，而未来伴随2018 年销售项目逐渐竣工结算，我们提示行业盈利增速将逐渐收窄，初步预计2019 年行业盈利增速将降至17%，毛利率亦将承压（料下行2-3个百分点）。

杠杆小幅走高，融资成本上行。预计中金覆盖A 股开发商2018 年末平均净负债率将由年初71%上升至75%，在手现金对短债的覆盖倍数由年初的1.9 上升至2.0。从重点公司披露的融资事项利率看，其2018 年平均债务融资成本较2017 年上行约1 个百分点。

龙头房企销售仍有增长，但增速料延续收窄趋势。2018 年中金覆盖A 股房企销售额录得27%的同比增长（2017 年增速41%），远高于行业平均水平（+12%）。预计2019 年在行业整体景气度下行趋势下（全国商品房销售额料同比下跌10%），覆盖A 股房企销售额仍将实现15%左右同比增长，但增速较2017、18 年显著收窄。

估值与建议

我们对部分公司的盈利预测和目标价予以调整，调整后A 股覆盖房企平均交易于6.5 倍2019 年预测市盈率，仍处于历史估值底部区域。我们认为，近期宏观政策面已出现一定积极调整，但能否扭转地产基本面加速下滑趋势，仍须密切关注后续地产需求端和开发商融资端政策的边际变化。我们看好在一二线市场拥有丰厚资源，业绩增长确定性强且估值具备吸引力的龙头房企，推荐保利、招商、金地、中南和荣盛。

风险

行业融资环境过紧，宏观经济超预期下行。