投资建议

开年地产基本面销售整体延续强韧性表现，其中一二线市场复苏势头明显，三四线市场在高基数下并未出现大幅回落。往前看，考虑基数影响仍在，预计3 月全国销售面积仍将小跌，但二季度起将逐渐回升，全年有望小超市场预期。

理由

1、2 月回顾：开年销售展现强韧性。1-2 月我们持续监测的60 个城市累计新房销售面积同比走平，在去年同期高基数下保持强劲表现。其中，一二线城市同比增长6%，三四线城市同比下跌15%，二者如期呈现分化。全国层面，预计1-2 月（统计局口径）商品房销售面积同比下降7%。

3 月展望：全国销售面积料延续同比小跌态势。预计全国商品房销售面积同比下滑8%，其中一二线城市同比增长10%，三四线城市下跌15%。考虑二季度起销售基数逐渐走低，我们判断全国销售增速将自4 月开始底部上行，维持全年销售面积同比增长0-5%，销售额同比增5-10%的预测不变。

政策端无须过度担忧。临近“两会”，近期市场对政策风险担忧情绪有所加剧。我们认为政策的出发点在于防范风险，其最终目的是保持市场平稳健康发展。而防范风险的同时不应以产生新的风险为代价。因此，我们判断“两会”及后续地产、金融相关政策将更多体现部委间的协调性、更加循序渐进，在规范市场、打击炒房需求的同时，对刚需和合理改善性需求将予以适当支持，在部分三四线城市去库存工作仍将延续。

盈利预测与估值

2 月A/H 地产板块出现大幅回调，当前分别交易于10.1x/6.9x FY18eP/E，处于过去7 年估值中枢水平。我们认为此轮调整主要因消息面短期扰动，但考虑基本面上行趋势不改，龙头房企销售、业绩依旧向好，且估值安全边际高，建议投资人积极把握超调买入机会，A 股推荐华夏幸福、保利、万科、招商蛇口和荣盛发展；港股推荐中海、龙湖、世茂、中海宏洋和龙光。

风险

地产调控政策全国范围加码；住房按揭额度大幅收紧。