事件

2 月7 日房地产板块大跌，我们认为主要因市场对银监会居民去杠杆政策担忧情绪集中发酵，叠加板块前期涨幅过高、年关减仓压力累积及外围环境异常扰动。往前看，节前不排除短期扰动延续的可能，但考虑全年基本面上行趋势不改，建议投资人积极把握调整中买入机会。

评论

板块大幅回调主要因三层利空：1）2 月6 日消息面有报道“今年银监会工作重点将是居民去杠杆，未来会有许多相关政策跟进下发”，引发市场对今年房地产资金面及需求端担忧，加之年初以来信贷端已有多项利空传闻，担忧情绪于2 月7 日集中释放；2）板块前期快速冲高，年初至今已积累较大涨幅，临近年关部分资金已有获利了结意向，2 月7 日情绪面催化使得此部分资金集中减仓；3）近日美股市场暴跌使得市场避险情绪升温，对板块带来一定外围扰动。

居民去杠杆主要为防范系统性风险，并非打压市场。我们认为居民去杠杆在房地产市场的应用将主要体现于两方面：

住房按揭规模仍将严控。去年政策端通过限购、限贷、提高首付比例等方式控制房地产信贷，净新增住房按揭额收缩两成至3.86 万亿元，占新增贷款比例下降10 个百分点至29%。

预计今年该比例将小幅下降至25%，全年总按揭投放额（含还款部分）5.8 万亿左右，同比基本保持平稳。

消费贷等违规炒房资金将被集中治理。在按揭额度趋严环境下，部分银行通过消费贷等产品帮助居民加杠杆炒房，而此部分资金始终存在监管缺位问题。预计今年监管层面将严控此类资金，补足政策漏洞。

我们判断以上两方面措施将主要立足于打击非理性的炒房需求，对刚需和合理改善性需求仍将予以适当支持（住建部去年底已有类似表态），不会一味收紧信贷而错杀合理住房需求。

开发商资金端管控将侧重于规范市场环境。供给侧预计今年“影子银行”提供的融资业务将被集中清理整治，政策重心将立足于规范市场和限制违规资金进场，我们认为不会过度抑制房企合理融资需求，同时反而可能利好龙头房企市场份额的提升。

建议把握调整中买入机会。考虑基本面销售向好、龙头房企市占率提升及估值更具吸引力，建议投资人调整中买入。A 股推荐华夏幸福、保利、万科、招商、荣盛发展；港股推荐中海、龙湖、世茂、金茂、中海宏洋、龙光、合景泰富、旭辉、禹洲。

风险

信贷额度大幅收紧，楼市调控超预期加码。