投资建议

开年地产销售表现出强韧性，2 月销售增速受基数影响可能出现短期波动，但预计全年增速仍将小超市场预期，且全年呈前低后高走势，带动市场预期随之逐步上修。

理由

高频数字显示1 月地产销售延续强韧性，市场分化显著。我们持续监测的60 个城市1 月销售同比增长7%，自2017 年2 月以来首次呈现正增长。其中一二线城市同比增长14%，而三四线城市受高基数影响下滑7%，“剪刀差”已充分显现。热点城市推盘量1月仍延续强劲势头，周均推盘量同比增长37%，新开盘项目平均销售去化率近9 成。

基数短期扰动不改全年销售增速上行态势。受春节假期效应及基数影响，2 月商品房销售料将有所回落，整个一季度预计销售面积将出现5%左右同比下跌。全年伴随销售基数走低，销售同比增速预计将呈斜向上的M 型走势，并最终实现约5%同比正增长，其中一二线城市同比增速将超15%，三四线城市下跌5%左右。

龙头房企市占率将进一步提升。2017 年Top10/Top20/Top50 房企销售市占率分别提升6/8/11 个百分点至25%/33%/46%，市场集中度提升速度显著加快，保守估计2018 年此数字将分别达到30%/40%/50%。预计我们A/H 核心推荐标的2018 年平均销售增速将达40%以上。

盈利预测与估值

A/H 地产板块当前分别交易于11.7x/8.1x FY18e P/E，均处于过去7年估值中枢附近。考虑基本面强韧性销售表现及房企销售、盈利整体向好，当前时点维持对两地板块积极看法。但考虑板块前期已积累较高涨幅，预计未来个股层面将出现分化，建议投资者精选增长确定性高且估值具备吸引力的优质标的，A 股推荐华夏幸福、保利、万科和荣盛发展；港股龙头推荐中海和龙湖，中小个股看好世茂、金茂、中海宏洋、龙光、合景泰富、旭辉和禹洲。

风险

地产调控政策全国范围加码；住房按揭额度大幅收紧；宏观经济超预期下行。