投资建议

我们自去年10 月提示市场或再次全线低估2018 年房地产市场，并在今年1 月初基于政策定调、预期差逐步兑现、仓位低，提示两地板块将迎开门红。月初至今，A/H 地产板块已上涨近10%/15%，不断印证我们的判断。当前时点，我们继续坚定看多两地板块，重申推荐逻辑：销售、盈利预期将进一步上修，估值亦将继续扩张。重点推荐：A 股 – 华夏幸福、保利、万科、荣盛发展；H 股 –富力、禹洲、龙湖、中海、中海外宏洋。

理由

销售预期将进一步上修，一二线龙头开年将迎来销售亮眼增长。

我们判断2018 年全国商品房销售面积月度同比走势将呈现“斜向上M 型”，全年累计实现0-5%正增长（超出目前-5%的一致预期），其中1 月及1 季度预计同比仅下跌5%。一二线和三四线销售走势的“剪刀差”将更加显著，预计1 月一二线销售同比增速将超过10%，而三四线同期将下跌超10%。叠加低基数，一二线龙头开年将延续20%销售增长，全年增速将进一步走高至30%-40%。

盈利预期亦将上修。预计龙头房企2017/18 年盈利将分别增长30%，超出目前一致预期（2017/18/19 分别+30%/23%/20%）。

估值继续扩张。两地板块目前交易于2010-17 年平均水平，预计估值中枢将向历史均值+1 倍标准差移动。

2010 年开始的非市场化行政调控政策给板块估值带来一定压制，而政策未来更趋合理化的预期将逐步解除压制。

集中度提升将为龙头公司估值扩张提供额外支撑。预计Top10/20/50/100 市占率将从2017 年的26%/36%/46%/53%进一步提升至30%/40%/50%/55%。

盈利预测与估值

A/H 板块交易于10.9x/7.8x FY18e P/E，8%/25% NAV 折让。以A/H板块13.9x/9.7x FY18e P/E 为目标，调整个股目标价）。我们看好两地板块一季度收益，重点推荐：A 股 – 华夏幸福、保利、万科、荣盛发展；H 股 – 富力、禹洲、龙湖、中海、中海外宏洋。

风险

信贷收缩超预期引致销售表现低于预期。