投资建议

预计2018 开年全国销售面积将仅出现5%左右的同比下跌，好于市场预期。鉴于全年增速“前低后高”，这意味着全年销售面积同比有望实现正增长，市场预期将随之逐渐上修。

理由

预计2018 年1 月全国销售面积同比仅小幅下跌5%（主要因2017年同期三四线城市高基数）。整个一季度同比跌幅预计都将维持在5%左右，之后将逐渐向上修复，全年逐月同比增速呈现为斜向上的“M”型，整体增速前低后高。预计全年全国商品房销售面积同比有望实现接近5%的增长，显著强于当前-5%左右的市场预期。

周度高频数据将提前揭示基本面趋势。由于国家统计局到3 月14日才会公布首两月全国销售数据，建议投资者在此前持续跟踪中金房地产周报。预计周报持续监测的60 个重点城市1 月销售面积同比可实现5%的增长，对应到全国所有城市的增速即为-5%（因加入了更多的三四线城市）。

一二线城市销售增速转正、三四线城市转负的“剪刀差”将更为明显。今年12 月全国商品房销售面积同比增长预计仅为3%（11月-5.3%）。其中一二线城市同比增长约为6%，延续11 月以来复苏趋势（11 月-2.9%），而三四线城市同比几乎已无增长（11 月+8.5%），二者销售走势将自2016 年11 月以来首次出现反转。展望1 季度，该“剪刀差”将持续扩大，我们判断一二线城市销售同比增速超10%，而三四线将同比下跌10%以上。

盈利预测与估值

A 股：积极看多，建议精选广泛布局一二线的龙头白马，本月重点推荐保利、万科、荣盛发展，长期建议同时关注招商蛇口、华夏幸福和世联行。

港股：板块调整已近尾声，建议底部增持，布局增长确定性高、攻守兼备且估值有吸引力的一二线标的，本月重点推荐富力和金茂，长期还可关注中海、龙湖和禹洲。

风险

全国层面政策收紧；宏观经济超预期下行。