事件

近日召开的全国住房城乡建设工作会议对2018 年工作任务做出部署1，其中差异化调控、去库存、棚改等内容引发市场广泛关注，我们对此点评如下。

评论

政策基调不变，强调须满足刚需和改善需求。会议整体延续和响应十九大及中央经济会议对明年楼市的政策定调，在重申“差别化调控”的同时，明确提出要“满足首套刚需、支持改善需求”。我们认为，今年热点城市严厉的调控政策对部分刚需和改善性住房存在一定程度误伤，住建部此番表态意味着明年调控政策将更趋精细化。特别地，首套房贷款利率因按揭额度不足已较基准利率普遍上浮10%（当前住房按揭中近九成为首套房按揭），与政策初衷相背离，未来不排除央行窗口修正的可能。

预计2018 年三四线市场销售下滑幅度有限，主要因：

去库存政策方向仍将延续。此轮去库存已使三四线城市平均库存降至历史新低（当前开工未售库存仅14 个月，低于2009年水平），但城市间存在显著分化。一方面，诸多位于核心城市周边的卫星城库存已低于一二线；另一方面，部分中西部三四线城市和县城库存仍然高企，而这些城市将成为明年去库存的重心。受此支撑，我们判断明年三四线市场销售量不会出现显著下滑（预计三四线销售面积同比降5%）。

580 万套棚改计划超市场预期。与市场部分观点不同，我们今年多次强调棚改并非解释此轮三四线销售走势的核心变量，近两年棚改实际完成规模将始终维持于600 万套左右，住建部此次提出的580 万套棚改计划也印证了这一观点。预计明年实际完成量可能小超此目标，棚改规模仍将保持平稳，从而为销售和投资端提供支撑。棚改货币化比例较今年可能出现下滑，但下行幅度非常有限。

A 股地产板块继续看多，主要受益于一二线市场销售复苏，且公募基金持仓比例处于低位（三季度末3.1%），推荐万科、保利、招商，同时看好华夏幸福、荣盛和世联行；港股调整接近尾声，建议底部增持，推荐中海、龙湖、富力、禹洲和合景泰富。

风险

宏观经济下行，按揭额度大幅收缩。