2017 年1-11 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长6.9%和7.5%，销售面积和金额同比分别增长7.9%和12.7%。投资和销售整体持续回落的趋势，但单月销售和新开工均较上月出现明显反弹，一方面由于十九大会议结束后推盘量和开工量均有所回升，另一方面一二线城市的基数效应逐渐减弱，成交量出现修复趋势。我们认为未来房地产进入下行周期仍是大概率事件，投资增速也将随着房企销售回款压力逐渐回落，但由于整体库存去化较为充分，降幅超预期的可能性不大。策略方面，我们认为行业的行政调控政策已边际见底，部分短期政策将让位于长效机制，叠加一二线城市成交量降幅出现收窄趋势，我们对四季度保持谨慎乐观的判断，维持板块中立评级，推荐组合： 1）龙头房企：保利地产、金地集团、新城控股；2）区域主题：华夏幸福、北京城建、招商蛇口；3）REITs 受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

支撑评级的要点

1-11 月，全国房地产开发投资额同比增长7.5%，较1-10 月回落0.3 个百分点；商品房新开工面积同比上升6.9%，较1-10 月扩大1.2 个百分点；施工面积同比上升3.1%，增速较1-10 月扩大0.2 个百分点；土地购置面积同比上升16.3%。单月投资增速回落至4.6%，较上月收窄1个百分点，持续10 月以来的下降趋势，主要由于房企销售回款下降带来的滞后效应开始显现。

1-11 月的商品房销售面积为146,568 万平方米，同比上升7.9%；销售额为115,481 亿元，同比上升12.7%；较上月扩大0.1 个百分点；销售均价为7,879 元/平米，同比上升4.4%，较上月扩大0.4 个百分点。单月销售面积和金额分别同比上升5.3%和13.3%，均由负转正，主要由于一二线城市成交量的基数效应将逐渐下降，同时受到环比推盘量和预售证发放量上升的影响，销售数据略超市场预期。

1-11 月，房地产开发企业合计资金来源为139,489 亿元，同比上升7.7%，较1-10 月扩大0.3 个百分点。其中，国内贷款22,649 亿元，增长18.0%；利用外资147 亿元，增长11.7%；自筹资金45,997 亿元，增长2.7%；其他资金70,696 亿元，增长8.1%。在其他资金中，定金及预收款42,817亿元，增长15.0%；个人按揭贷款21,612 亿元，下降1.6%。定金及预付款大幅上升超出市场预期，主要和推盘量上升有关，但按揭贷款降幅仍然继续扩大显示信贷收紧的格局未变。