行业近况

统计局公布了11 月全国房地产数据，我们点评如下：

评论

1）投资和新开工增速双回落，全年呈现“M”型；政策效果已经在改变市场预期。11 月单月房地产开发投资同比增速+5.7%，较10 月同比+13.4%的增速有所回落，符合我们全年投资增速“M”型的判断。再看到投资的细项数据，11 月土地成交价款同比增长64.8%，较10 月的36.2%同比增速继续攀升，但我们监控的300个城市11 月住宅土地建面成交同比下降1%（10 月同比下降27%），11 月新开工同比增长仅为3.3%（住宅新开工同比增长4.9%），环比下降5.4%，明显低于往年11 月份新开工环比10 月份10%~15%的季节性涨幅，我们认为11 月开始的楼市调控政策继续升级已经影响到了房企对补库存需求，市场预期已经在改变。

2）11 月单月全国销售增速也出现回落。再看到销售层面，11 月单月商品房销售面积同比增长7.9%，较10 月26.4%的同比增速明显回落，而我们监控的30 大中城市（剔除天津和成都，因11月数据缺乏）11 月成交同比下降10.3%，显示调控城市在政策不断升级的背景下成交已明显缩量，但三四线城市市场依然维持了前期热度，也拉动了全国销售面积维持正增长。11 月商品房单价7114 元/平米，较10 月环比下降4.4%，其中住宅环比下降3.3%，主要与三四线城市市场成交占比提升有关。

3）到位资金增速放缓。房地产投资增速的领先指标，房企到位资金11 月单月同比增速为11.1%（定金及预收款占比为主的其他资金增速同比增长18.2%），低于10 月单月同比增速的15%，意味着未来的房地产投资将维持低位增长。

估值与建议

年底增发大量解禁+行业增速下行使得地产股票短期1~2个季度难有系统性机会，但随着销售增速年中触底，预判2017 年全年相对收益将呈“V”型，下半年可关注地产板块结构性机会，下一轮重仓地产股时点要看到房价出现一轮调整、政策开始松动。2017年三大选股思路：1）重估价值高；2）拿地不如买股权，把握“壳”

资源、地资源；3）海外地产回归A 股/资源整合。个股选择：长租市场受益者：比如世联行；资源重估价值高：比如电子城，北京城建，南京高科，华发股份，招商蛇口；海外资源整合：上实发展，中洲控股（未覆盖）。

风险

宏观经济下行。