盈利能力稳定，融资成本较低

2022 年上半年，南京高科实现营业收入14.86 亿（YoY-58.94%）；其中，房地产业务实现营收9.58 亿（YoY-70.89%），市政业务实现营收5.27 亿（YoY+102.23%），房地产业务收入下滑拖累整体营收。公司实现归母净利润14.05 亿（YoY-1.94%），每股收益0.81 元，加权平均净资产收益率9.00%。公司整体平均融资成本约为3.25%，较去年同期下降0.19pct。

公司上半年毛利率27.05%，较去年同期提高6.35pct，毛利率提升主要因为房地产业务结转的低毛利率的经济适用房项目占比减少。公司归母净利润率94.55%，较去年同期提高54.94pct，归母净利润率大幅高于毛利率的主要原因是公司实现投资收益13.76 亿（YoY+22.59%）。

销售逆势增长，积极补充土储

由于去年同期基数较低，2022 年上半年，公司房地产业务实现合同销售面积1.14 万㎡（均为商品住宅销售项目），同比增长1040%。上半年实现合同销售金额4.59 亿（包括商品住宅、车位等），同比增长709.05%；其中，品院项目销售金额3.3 亿元，且去化率在同期同类型项目中位列前茅。

为巩固公司在南京的区域深耕优势，同时实现房地产开发业务的可持续增长，公司在南京二轮土拍以底价竞得燕子矶G34 和仙林湖G38 两幅低密度优质地块。两宗地块合计计容建面约14.08 万；参考周边在售项目价格，可售货值合计约52.30 亿。

产业联动深化，拓展优质项目

公司重视传统市政业务的口碑与品牌建设，上半年多个项目荣获“金陵杯”、“省标准化工地”等奖项。此外，上半年公司持续推进产业联动，稳步推进麒麟G3G4 地块经适房、品院、星院等项目的施工。

项目拓展方面，公司新中标麒麟G87A 地块工程总承包及观音门中学工程总承包项目，合同金额6.64 亿元，体现了产业协作优势。

聚焦科技创新，投资稳步发展

公司聚焦于科技领域，精选投资项目。上半年，公司新增投资互时科技、迈邦生物、星赛生物及天易合芯4 个项目，追加投资了维通信，以可转债转股形式增持了南京银行股份2880 万股，进一步夯实了投资收益基础。

上半年，公司投资的仁度生物已在科创板发行上市，赛特斯通过科创板上市委审议，且华昊中天等项目在A 股上市申请中，未来投资收益持续增长可期。

投资建议：作为深耕南京的国有企业，公司房地产及市政业务产业能够发挥协同效应，实现产业联动；此外，公司发力股权投资业务，实现产投互动，打造新的利润增长极。

我们预计，公司2022 年至2024 年实现营业收入57.6 亿、60.9 亿、63.1 亿，同比增长17%、6%及4%，实现归属母公司净利润27.3 亿、29.7 亿及31.8 亿，同比增长16%、9%及7%。公司当前股价对应2022 年估值为4.4 倍，维持“买入”评级。

风险提示：融资环境收紧超预期、疫情持续冲击房地产销售、投资管理风险、引用数据滞后或不及时。