公司介绍：立足南京的卓越城市运营商

南京高科股份有限公司成立于1992 年，1997 年5 月于上交所上市。公司实际控制人为南京市国资委，具有国企背景优势。公司主营业务包含房地产、市政及股权投资三个方向，致力于成为卓越的城市运营商和价值创造者。

主营业务：房政业务联动，投资稳步发展

（1）房地产业务：公司房地产业务主要由南京高科置业有限公司负责，行业下行阶段，公司销售逆势上升。2021 年，公司合同销售额同比增长116.92%；公司商品房销售均价为40239 元/㎡，南京市栖霞区和江宁区销售均价分别为27427 及25580 元/㎡，体现了公司的品质品牌优势。（2）市政业务：市政业务是公司的传统主营业务，主要由高科建设、高科环境、高科咨询三家公司负责。公司市政业务重视与地产业的协同发展。2021 年，公司成功中标麒麟G3G4 地块经适房施工总承包、南京粮食应急保供中心项目工程总承包等多个总承包项目，合同总金额超25 亿元。（3）股权投资业务：注册制后，股权投资业务成为公司新的业绩增长点，投资收益在公司总利润中占比不断提升。2021 年，投资收益在公司总营业利润中占比88.36%，同比增长26.96pct。目前公司投资的企业中还有8 家已在上市进程中，预计标的公司上市后，公司投资收益会进一步提高。

财务分析：盈利能力强，ROE 维持高位

2021 年公司实现营业收入49.19 亿元，同比增长69.40%；实现归母净利润23.52 亿元，同比增长16.67%。由于股权投资业务增厚公司利润，公司盈利能力显著高于头部房地产开发企业平均水平。2021 年，Top10/top11-20/top21-30 房企的归母净利润率分别为7.2%/4.2%/2.5%，公司归母净利润率为47.7%。

凭借地方国企的低成本发债优势，公司综合融资成本维持低位，2021 年综合融资成本仅3.49%。此外，受益于股权投资业务的发展，2019 年公司ROE 提升7.6pct 至17.

4%，之后始终维持高位。

盈利预测：我们预计，2022 年至2024 年，公司实现营业收入57.6 亿、60.9 亿、63.

1 亿，同比增长17%、6%及4%，实现归属母公司净利润27.3 亿、29.7 亿及31.8 亿，同比增长16%、9%及7%；摊薄后每股收益1.58、1.71 及1.84。

可比公司对应2022 年平均PE 为7.3 倍，公司当前股价对应2022 年业绩PE 为4.2倍，估值具有一定优势，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：融资环境收紧超预期、疫情持续冲击房地产销售、投资管理风险、引用数据滞后或不及时。