事件

2021 年4 月26、27 日广州市首批“集中公告、集中出让”（下文称“两集中”）土地完成招拍挂程序，48 宗宅地中42 宗成交、6 宗流拍。

评论

广州首批“两集中”宅地供应总量充足但溢价率未降，地块间溢价率分化显著，受让方以地方国企和部分龙头房企为主。

广州首批集中供地总量充足，但结构上更加侧重非主城区。本次集中成交的42 宗宅地总建面为799 万平方米，占2020 年实际成交宅地建面比重为52%；总成交价款为906 亿元，占2020 年实际成交宅地出让金比重为44%。

从结构上看，主城六区成交建面占比为20%（2020 年29%），出让金占比为27%（2020 年40%），首批供地整体更加侧重于非主城区。

平均成交溢价率未降，地块间竞争程度及溢价率分化明显。42 宗土地中20宗以底价成交；14 宗溢价成交但未达到最高限价，竞价轮次从2 至110 次不等；7 宗达到最高限价后进入竞配建程序，竞配建轮次从2 至98 次不等，其中3 宗达到配建面积上限后进入摇号程序，另有1 宗达到最高限价后直接进入摇号程序。最终成交溢价率为13%（不含配建口径，2020 年9%），其中主城六区和非主城区溢价率分别为21%和11%（2020 年10%和9%），白云区、番禺区、黄埔区的个别热门地块溢价率超80%。

地方国企和部分龙头房企斩获颇丰。本次土拍中越秀受让6 宗宅地，融创、金地分别受让3 宗，招商受让2 宗，保利、华润、碧桂园、新鸿基分别受让1 宗，其余受让单位以地方国企为主，包括广州公交、广州水务、中国旅游、珠江投资等。此外，7 宗宅地受让单位为房企联合体。

房企在优质区位的补库意愿与年初以来偏慢的供地节奏之间存在错配，或是导致本轮土拍中热门地块竞争加剧的主要原因。一方面，年初以来在流动性条件支持下销售表现强劲，高频口径新房销售面积较2019 年同期增长32%，销售回款增强及推盘去化加速使得房企具有补库能力与动力，尤其是在房价涨幅较快的热点城市和热点区位。但另一方面，受供地节奏变动影响，年初以来一、二线城市宅地供应总量不足，规划建面较2019 年同期下降25%，同时本次广州集中推出宅地区位仍侧重非主城区，导致房企只能聚焦于少数优质地块，从而推高了热门地块的竞争程度和溢价率水平。往前看，考虑到年初新增土储可有效贡献于年内销售，我们预计首轮集中土拍中热门城市、优质地块的溢价率仍有上行压力，但随着房企逐步适应“两集中”政策下的新供地节奏，今年第2、3 轮集中土拍竞争程度或将有所缓解，从而带来房企前端拿地利润率的边际改善。

短期情绪面或受扰动，建议投资者在中期维度上积极把握波动中的低吸机会。广州作为“两集中”后首个集中土拍的一线城市，其成交溢价率未明显下行，我们认为这与政策设计初衷和市场预期有所背离，短期政策面或仍有平稳地价及房企预期的压力，板块情绪可能仍承压。但是考虑到溢价率未降更多是当前销售高增、推地偏缓背景下的结构性问题，我们预计至第2、3 轮集中土拍竞争程度将有所缓解，建议投资者在3-6 个月维度上积极把握板块波动中的低吸机会：A 股推荐万科、保利、金地、金科、中南建设、阳光城，港股推荐中海、融创、龙湖、华润、旭辉、宝龙、越秀。

风险

信贷与融资政策超预期收紧；海内外疫情进一步升级；房企竣工及结转进度不及预期。