事件

国家统计局公布2021 年1-3 月房地产开发投资与销售数字。

评论

3 月新房销售韧性延续，建议后市关注信贷投放量边际变化。3 月全国商品房销售面积和金额均延续此前增势，分别较2019 年同期增长18.5%和35.1%（1-2 月+23.1%和+49.6%），与高频口径销售面积及克尔瑞口径百强房企销售金额趋势整体相符。我们认为年初以来新房销售的强韧性表现主要得益于信贷投放稳健（3月新增居民中长期贷款同环比分别增长32%和52%）和房价上涨预期下居民购房需求的快速释放；往前看，我们认为后市影响销售的核心变量为信贷环境，我们预计后市信贷条件边际或将有所收紧，全年销售即便剔除基数影响仍将呈现前高后低的结构。此外，3 月商品房销售价格较2019 年同期增长13.9%，较前值（1-2月+21.5%）有所回落，显示新房价格增幅在政策调控作用下有所趋缓，但绝对水平仍偏高。我们监测的57 城同质性二手住宅成交价格指数也表明，尽管3 月房价环比涨幅从前值的+2.1%回落至+0.5%但仍为正值，同时领先的在售指标也显示热点城市房价上涨压力仍在，我们判断部分城市后续或将继续在“因城施策”框架下加强楼市调控。

3 月投资延续高景气度，新开工较2019 年同期跌幅边际有所收窄。3 月房地产开发投资完成额较2019 年同期增长16%，增幅较1-2 月（+15.7%）略有上行。我们认为投资高增在结构上或主要由建安投资驱动，3 月末房屋施工面积较2019年同期增长14.1%（1-2 月+14.2%）；往前看，我们预计建安投资将继续提速，土地投资增速边际或将有所回落，全年总体投资整体仍将维持年初以来的高景气度。此外值得注意的是，3 月房屋新开工面积较2019 年同期跌幅也有所收窄至-4%（1-2 月-9.4%）。我们认为年初以来新开工偏弱一定程度上是由于“三道红线”

政策出台后房企削减了非必要开工，但是考虑到当前库存水平整体不高而销售持续强劲，同时“两集中”政策施行后首批集中出让土地即将入市，我们判断后市新开工景气度边际或将有所回升。

3 月房企到位资金整体仍充裕但增幅有所收窄。3 月全国房企到位资金较2019年同期增长17%，增幅较1-2 月（+24.7%）有所收窄；1-3 月累计较2019 年同期增长21.9%。分项来看，3 月国内贷款较2019 年同期转跌至-6.3%（1-2 月+4.5%）；定金及预收款和个人按揭贷款分别较2019 年同期增长36.9%和31.8%，增幅较前值（1-2 月+49.4%和+43.5%）有所收窄但仍强劲。

重申对A/H 地产板块看多观点。3 月销售、投资延续年初以来的高景气度，房价涨势尽管较此前有所趋缓但仍有较大上涨压力，该背景下我们预计2 季度楼市及信贷政策或将边际趋紧，导致地产板块股价波动性增强。但考虑到政策“不急转弯”前提下全年销售整体仍将保持平稳，“三条红线”、“两集中”等供给侧改革政策更加利好龙头房企的经营表现，同时板块整体估值仍偏低，我们建议投资者积极把握短期波动带来的低吸机会：A 股推荐万科、保利、金地、金科、阳光城、中南建设，港股推荐中海、融创、龙湖、华润、旭辉、合景泰富。此外，在物业管理板块，中长期维度，我们看好资源实力强、基本面优、增长快且确定性高的行业龙头，推荐碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、绿城服务、永升生活服务、金科服务；短期维度，综合考虑增长和估值，我们认为绿城服务、金科服务、世茂服务的风险收益可能更优。

风险

楼市和信贷政策超预期收紧；海内外疫情进一步升级；房企竣工及结转进度不及预期。