行业近况

我们更新了3 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

3 月房价环比涨幅整体回落，1 季度房价累计涨幅较高城市或将完善调控政策。3月中金同质性二手住宅重点城市和全部城市加权平均成交价格指数环比涨幅分别回落至0.6%和0.5%（2 月+2.2%和+2.1%），与此前预期相符；具体而言，我们观测的57 个城市中27 城环比上涨（2 月47 城），11 城环比持平（2 月2 城），19 城环比下降（2 月9 城）；分区域来看，房价上涨压力居前的各城市群3 月房价环比涨幅均有所回落（关中平原3 月+1.4% vs 2 月+3.2%，长三角3 月+2.2% vs 2月+2.5%，粤港澳大湾区3 月+0.7% vs 2 月+3.1%）。值得注意的是，近日住建部约谈的5 个城市1 季度房价累计涨幅均较高（成交价格指数口径），其中东莞12%、合肥8.1%、宁波6.7%、南通5.1%、广州4.7%，我们预计此类地区将进一步在“因城施策”框架下完善楼市调控政策，确保实现“三稳”目标。

3 月重点城市二手住宅带看需求旺盛，售房者价格预期涨势未进一步趋缓，料后市房价仍有上行压力。从需求端看，3 月重点城市在售二手住宅关注度环比增长1.8%，30 日内带看次数环比高增61%，假期内积攒的看房需求得到一定释放。

从供给端看，尽管售房者调价行为变化（挂牌价调增和调减房源占比分别提升1.2ppt 和6ppt）带动平均调价幅度下降至-0.54%；但由于新增房源挂牌价上行，3 月重点城市加权平均挂牌价格指数环比仍上涨1.4%，涨幅较前值（1.3%）略有抬升，其中9 城环比上涨（2 月10 城），10 城环比持平（2 月8 城）。综合考虑购房需求整体旺盛，供给侧价格预期涨势未进一步趋缓，同时市场上卖方议价能力较买方走强（14 城加权平均成交议价空间环比下降14bp），我们预计后市重点城市房价上行压力仍在。

3 月重点城市存量房市场景气度涨势趋缓，但中短期内或仍有升温压力。3 月基于成交指标构建的中金存量住房市场重点城市加权平均景气指数环比涨幅回落5bp 至0.23%，显示重点城市景气度涨势略微趋缓；广义来看，我们观测的57城中35 城环比上涨（2 月32 城），9 城环比持平（2 月5 城），13 城环比下降（2月21 城），市场景气度涨势整体仍较为温和。但基于在售端指标构建的领先指数环比增长0.64%，提示此前调控政策影响基本消化后的重点城市，在中短期内或仍面临景气度升温压力，后市建议关注楼市及信贷政策边际变化。

估值与建议

3 月房价环比涨幅整体有所回落，但领先指标显示重点城市购房需求旺盛，售房者价格预期涨势未进一步趋缓，中短期内房价或仍有上行压力；该背景下我们预计2 季度部分城市或将继续加码楼市调控政策，导致地产板块股价波动性增强。

但考虑到销售增势偏稳健，“三条红线”、“两集中”等供给侧改革政策更加利好龙头房企的经营表现，同时板块整体估值仍偏低，我们建议投资者积极把握政策波动带来的低吸机会： A 股推荐万科、保利、金地、金科、阳光城、中南建设，港股推荐中海、融创、龙湖、华润、旭辉、合景泰富。此外，中长期维度，我们看好资源实力强、基本面优、增长快且确定性高的行业龙头，推荐碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、绿城服务、永升生活服务、金科服务；短期维度，综合考虑增长和估值，我们认为绿城服务、金科服务、世茂服务风险收益可能更优。

风险

楼市及信贷政策超预期收紧；海内外疫情升级；房企竣工及结转进度不及预期。