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本报告依据中国资产评估准则编制
五矿钢铁有限责任公司拟资产处置所涉及的
五矿钢铁广州有限公司
房产价值项目
资产评估报告
中通评报字[2024]11212号
共一册第一册
声明、摘要、正文及附件
中通诚资产评估有限公司
二〇二四年七月十日
其他
中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执报告编码:1,111,020,057,202,400,155
合同编号:中通合同字[2024]11129号
报告类型:法定评估业务资产评估报告
报告文号:中通评报字[2024]11212号
报告名称:五矿钢铁有限责任公司拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目资产评估报告
评估结论:9,619,050.00元
评估报告日:2024年07月10日
评估机构名称:中通诚资产评估有限公司
签名人员:陈敏(资产评估师)会员编号:11190057
朱智龙(资产评估师)会员编号:11220292
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说明:报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案,不作为
协会对该报告认证、认可的依据,也不作为资产评估机构及其签字资产评估专
业人员免除相关法律责任的依据.
备案回执生成日期:2024年08月09日
None
五矿钢铁有限责任公司
拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目评估报告目录
项目录
第一册(声明、摘要、正文及附件)
声明.1
摘要.2
正文
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告
使用人概况..5
二、评估目的.6
三、评估对象和评估范围7
四、价值类型8
五、评估基准日.9
六、评估依据.9
七、评估方法11
八、评估程序实施过程和情况.12
九、评估假设.13
十、评估结论-.14
十一、特别事项说明.15
十二、资产评估报告使用限制说明..16
十三、资产评估报告日.18
附件.19
中通诚资产评仿有限公司
五矿钢铁有限贵任公司
拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司持有的房产价值项目评估报告声明
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评
估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制.
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定
及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产
评估报告使用人未按前述要求使用资产评估报告的,本资产评估机构及资产
评估师不承担责任.
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估
报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外,
其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人.
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和
使用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被
认为是对评估对象可实现价格的保证.
三、本资产评估机构及资产评估师坚持独立、客观和公正的原则,遵守
法律、行政法规和资产评估准则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任.
四、评估对象涉及的资产清单及其他相关资料由委托人、产权持有人申
报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当
事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责.
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现
存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相
关当事人不存在偏见.
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现
场调查；已经对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对
评估对象及其涉及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行
了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产
评估报告的要求.
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受资产
评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产
评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响.
中通诚资产评仿有限公司1
其他
五矿钢铁有限责任公司
拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目摘要
摘要
一、本次评估对应的经济行为
本次评估对应的经济行为是五矿钢铁有限责任公司为盘活固定资产,提
高运营效率,优化资源配置,计划处置五矿钢铁广州有限公司持有的房产.
委托人已提供本次评估的相关经济行为文件《关于五矿钢铁进行低效资
产处置的请示》(五矿钢铁签报(2024)192号).
二、评估目的
因五矿钢铁有限责任公司为盘活固定资产,提高运营效率,优化资源配
置,计划处置五矿钢铁广州有限公司持有的房产,特委托中通诚资产评估有
限公司对该经济行为涉及的房产进行评估,为其提供价值参考依据.
三、评估对象和评估范围
评估对象为五矿钢铁广州有限公司拟处置房产的市场价值
评估范围为五矿钢铁广州有限公司拟处置的房产,具体情况如下表所示:
五矿钢铁广州有限公司拟处置房产信息表
单位金额:元八、57 权证编号 建筑物名称 结构 用途 建成年月 建筑面积(m2) 账面价值 备注
原值净值
1 海口市不动产权0075021第号 海口市金贸区世贸东路2号D座1603号房 钢混 住宅 2005年 135.01 894,316.00 110,074.93
2 海口市不动产权0068856第号 海口市金贸区A8-8地块第拾伍层 钢混 住宅 1992年 535.48 1,241,483.77 106,358.97 四套房子在同一房产证上,处置也是四套一起处置,不做产权分割处理
2-1 海口市金贸区A8-8地块第拾伍层1501 钢混 住宅 135.83
2-2 海口市金贸区A8-8地块第拾伍层1502 钢混 住宅 131.91
5、24 海口市金贸区A8-8地块第拾伍层1503 钢混 住宅 135.83
2022年 海口市金贸区A8-8地块第拾伍层1504 钢混 住宅 131.91
3海口市不动产权0068855第号海口市龙昆北路2602号第肆幢号钢混住宅2000年139.00306,357.3913,483.00
4海口市不动产权0069652第号海口市龙昆北路2402号第九幢之四、602注释号钢混住宅2000年181.56400,161.2817,675.00两套房子在同一房产证上,处置也是两套一起处置,不做产权分割
-
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@中通诚资产评付有限公司
其他
五矿钢铁有限责任公司
拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目摘要处理
4-1海口市龙昆北路2号第九幢之四402钢混住宅
4-2海口市龙昆北路2号第九幢之四602钢混住宅
5 海口市不动产权0069276第号 海口市琼山区府城镇龙昆南路金霖花804园A幢房 钢混 住宅 2000年 91.23 437,904.00 130,947.38
合计3,280,222.44378,539.28
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致.
四、价值类型
市场价值.
五、评估基准日
2024年5月31日.
六、评估方法
本次评估采用市场法和收益法进行评估,并选择市场法结果作为最终评
估结论.
七、评估结论及其使用有效期
在评估基准日2024年5月31日,五矿钢铁成4有限公司拟处置的房产评估
961.91价值为万元(大写为玖佰陆拾壹方玖仟壹佰元整,精确至百位,包含增
值税),较账面价值37.85万元,评估增值924.06方元,增值率为2441.10%.详
情见资产评估明细表.
本评估结论的使用有效期为一年,自评估基准日2025年5月31日起,至
2025年5月30日止.
八、对评估结论产生影响的特别事项
(一)重要的利用专家工作及相关报告情况
无.
(二)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
无.
(三)评估程序受到限制的情形
无.
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五矿钢铁有限责任公司
拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目摘要
(四)评估资料不完整的情形
无.
(五)评估基准日存在的法律、经济等未决事项
无.
(六)担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估
对象的关系
无.
(七)重大期后事项
无.
(八)本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结论产生重大影响的瑕
底情形
无.
(九)其他需要说明的事项
1.由于条件所限评估专业人员未借助任何检测仪器对住宅内部结构(非
肉眼所能观察的部分)做技术检测,根据产权有人的相关介绍做出判断.
2.本次评估中评估值为包含增值税的市场价值,但未考虑产权交易过程
产
None
中的相关税费对评估值的影响.
3.被评估房产海口市金贸区A8-8地央第拾伍层,权证编号《海口市不动
0068856产权第号》由四套独立住宅组成,本次处置按照不动产权证书一次性
处置,不考虑分割.
4.被评估房产海口市龙昆北路2号第九幢之四402、602号,权证编号《海
0069652□市不动产权第号》由两套独立住宅组成,本次处置按照不动产权证
书一次性处置,不考虑分割.
以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和正确理解
评估结论,应当阅读评估报告正文.
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五矿钢铁有限责任公司
拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目正文
五矿钢铁有限责任公司拟资产处置所涉及的
五矿钢铁广州有限公司
房产价值项目
资产评估报告
中通评报字[2024]11212号
五矿钢铁有限责任公司:
中通诚资产评估有限公司接受贵公司的委托,按照法律、行政法规和资
产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用市场法和收益法；
按照必要的评估程序,对五矿钢铁广州有限公司申报的房产在2024年5月31日
的市场价值进行了评估.现将资产评估情况报告如下.
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用
人概况
本次评估的委托人为五矿钢铁有限责任公司,产权持有人为五矿钢铁广
州有限公司.
(一)委托人概况
企业名称:五矿钢铁有限责任公司
统一社会信用代码:911101081000247636
企业类型:有限责任公司(法人独资)
注册地址:北京市海淀区三里河路5号B座8层
法定代表人:李桂福
成立日期:1997-01-17
营业期限:1997-01-17至无固定期限
16经营范围:零售小轿车:自营和代理除国家组织统一经营的种出口商
品以外的其他商品出口业务；自营和代理钢材的进口业务以及除国家实行核
13定公司经营的其余种进口商品以外的其他商品的进口业务:承办中外合资
经营、合作生产业务；开展“三来一补”业务；销售计算机、软件及辅助设备、
金属材料、机械设备、建筑材料、五金交电、家用电器、电子产品、化工产
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五矿钢铁有限责任公司
拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目正文
品(不含危险化学品及一类易制毒化学品)、通讯设备、工艺品、日用品；
会议服务；承办展览展示活动；技术开发、技术咨询、技术推广、技术服务；
计算机技术培训；数据处理；计算机系统服务；应用软件服务；设计、制作、
代理、发布广告；市场调查；仓储服务；运输代理服务.(市场主体依法自
主选择经营项目,开展经营活动；依法须经批准的项目,经相关部门批准后
依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项
目的经营活动.)
(二)产权持有人概况
企业名称:五矿钢铁广州有限公司
91440104757754293统一社会信用代码:N
企业类型:有限责任公司(法人独资)
注册地址:广州市越秀区环市东路403号28楼06房(不可作厂房使用)
法定代表人:付汝中
成立日期:2003-12-19
营业期限:2003-12-19至无固定期限
经营范围:家用电器批发:电气机械设备销售:商品信息咨询服务:金属及金
属矿批发(国家专营专控类除外);五金产品批发;建材、装饰材料批发;电子产
品批发:其他仓储业(不含原油、成品油仓储、燃气仓储、危险品仓储);场地
租赁(不含仓储):仓储货物堆放架制造:仓储咨询服务;仓储代理服务.
(三)委托人与产权持有人关系
产权持有人为委托人的全资子公司.
(四)其他评估报告使用人概况
除委托人、产权持有人、国家法律法规规定的评估报告使用者外,资产
评估委托合同未约定其他评估报告使用者.
二、评估目的
因五矿钢铁有限责任公司为盘活固定资产,提高运营效率,优化资源配
置,计划处置五矿钢铁广州有限公司持有的房产,特委托中通诚资产评估有
限公司对该经济行为涉及的房产进行评估,为其提供价值参考依据.
委托人已提供本次评估的相关经济行为文件《关于五矿钢铁进行低效资
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其他
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拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目正文
产处置的请示》(五矿钢铁签报(2024)192号).
三、评估对象和评估范围
评估对象为五矿钢铁广州有限公司拟处置的房产的市场价值.
评估范围为五矿钢铁广州有限公司拟处置的房产,具体情况如下表所示:
五矿钢铁广州有限公司拟处置房产信息表
单位金额:元序号权证编号建筑物名称结构用途建成年月(2)账面价值备注
原值净值
1 海口市不动产权第注释号0075021 海口市金贸区世贸东路2号D座1603号房 钢混 住宅 2005年 135.01 894,316.00 110,074.93
2 海口市不动产权第注释号0068856 海口市金贸区A8-8地块第拾伍层 钢混 住宅 1992年 535.48 1,241,483.77 106,358.97 四套房子在同一房产证上,处置也是四套一起处置,不做产权分割处理
2-1 海口市金贸区A8-8地块第拾伍层1501 钢混 住宅 135.83
2-2 海口市金贸区A8-8地块第拾伍层1502 钢混 住宅 131.91
2-3 海口市金贸区A8-8地块第拾伍层1503 钢混 住宅 135.83
2-4 海口市金贸区A8-8地块第拾伍层1504 钢混 住宅 131.91
3海口市不动产权第0068855注释号海口市龙昆北路2号第肆幢号钢混住宅2000年139.00306,357.3913,483.00
4海口市不动产权第0069652注释号海口市龙昆北路2402号第九幢之四、602注释号钢混住宅2000年181.56400,161.2817,675.00两套房子在同一房产证上,处置也是两套一起处置,不做产权分割处理
4-1海口市龙昆北路2号第九幢之四402钢混住宅
4-2海口市龙昆北路2号第九幢之四602钢混住宅
5 海口市不动产权第0069276注释号 海口市琼山区府城镇龙昆南路金霖花804园A幢房 钢混 住宅 2000年 91.23 437,904.00 130,947.38
合计3,280,222.44378,539.28
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致.
9列入本次评估范围的房产为套住宅,均位于海口城区,目前状态为自用.
其中海口市金贸区A8-8地块第拾伍层1501、海口市金贸区A8-8地块第拾伍层
1502、海口市金贸区A8-8地块第拾伍层1503、海口市金贸区A8-8地块第拾伍
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拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目正文
层1504四套住宅在同一不动产权证《海口市不动产权第0068856号》上；海口
市龙昆北路2号第九幢之四402与海口市龙昆北路2号第九幢之四602两套住宅
0069652在同一不动产权证《海口市不动产权第号》上.本次处置以权证为单
位处置,不考虑产权分割.
海口市金贸区世贸东路2号D座1603号房位于海口市世贸雅苑小区,室内
装修情况为内墙装饰为抹灰面刷干粉型内墙漆,卫生间与厨房为瓷砖贴面.
屋内地面为木质地板,门窗为防火防盗门、铝合金窗.此外,楼内上下水、
电气照明设施完备.
海口市金贸区A8-8地块第拾伍层位于海口市中衡公寓,室内装修情况为
内墙装饰为抹灰面刷干粉型内墙漆,卫生间与厨房为瓷砖贴面.屋内地面为
木质地板,门窗为防火防盗门、铝合金窗.此外,楼内上下水、电气照明设
施完备.
海口市龙昆北路2号第肆幢602号与海口市龙昆北路2号第九幢之四402、
602号3套房产均位于海口市龙珠新城,室内装修情况为内墙装饰为抹灰面刷
干粉型内墙漆,木质吊顶,卫生间与厨房为瓷砖贴面.屋内地面均为瓷砖:
门窗为防火防盗门、铝合金窗.因房产长期无人居住,楼内上下水、电气照
明设施较差.
804海口市琼山区府城镇龙昆南路金霖花园A幢房位于海口市金林花园小
区,室内装修情况为内墙装饰为抹灰面刷干粉型内墙漆,卫生间与厨房为瓷
砖贴面.屋内地面均为瓷砖,门窗为防火防盗门、铝合金窗.楼内上下水、
电气照明设施完备.
截至现场勘察日,委估资产状况良好.
四、价值类型
评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型.市场价值以外
的价值类型一般包括(但不限于)投资价值、在用价值、清算价值、残余价
值等.本次评估目的是为正常的交易提供价值参考,对市场条件和评估对象
的使用等无特别限制和要求,因此根据行业惯例选择市场价值作为本次评估
的价值类型.
市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何强迫的
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情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额.
五、评估基准日
本次评估基准日是2024年5月31日.
委托人在确定评估基准日时考虑的主要因素为满足经济行为实施的时间
要求.
六、评估依据
(一)经济行为依据
1.《关于五矿钢铁进行低效资产处置的请示》(五矿钢铁签报(2024)
192号).
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.《中华人民共和国企业国有资产法》；
3.《中华人民共和国民法典》；
4.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号,国务院令第732号最
新修改)；
5.《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发(1992)36号)；
6.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号,国务院令
709第号最新修改)；
7.《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的
意见》(国办发(2001)102号)；
8.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)；
9.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；
10.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委
产权(2006)274号)；
11.《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委财政部令第32
号)；
12.《关于印发(企业国有资产评估项目备案工作指引)的通知》(国资
发产权(2013)64号)；
o中通诚资产评估有限公司9
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拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目正文
13.《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第97号)；
14.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委
产权(2006)274号)；
15.《关于中央企业国有产权协议转让有关事项的通知》(国资发产权
(2010)11号)；
16.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产
权(2009)941号)；
17.《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第134号发布,国务
691院令第号最新修订)；
18.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局
令第50号发布,财政部、国家税务总局令第65号最新修订)；
19.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36号);
20.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总
署公告2019年第39号).
1
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》(财资(2017)43号)；1
1
2.《资产评估职业道德准则》(中评协(2017)30号);
3.《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协(2018)36号)；
4.《资产评估执业准则资产评估报告》(中评协(2018)35号):
5.《资产评估执业准则--资产评估方法》(中评协(2019)35号);
6.《资产评估执业准则资产评估委托合同》(中评协(2017)33号)；
7.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协(2017)46号)；
8.《资产评估价值类型指导意见》(中评协(2017)47号)；
9.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协(2017)48号)；
10.《资产评估执业准则--小动产》(中计机(207)38号):
11.《企业国有资产评估报告指南》(中评协(2017)42号)；
12.《资产评估执业准则-资产评估档案》(中评协(2018)37号).
(四)权属依据i
1.不动产权证书.1
(五)取价依据
1
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1.评估人员收集的相关估价信息资料；
2.与此次资产评估有关的其他资料；
3.我公司收集的有关询价资料和取价参数资料等.
(六)其他参考依据
.
1.委托人提供的评估申报清单:
2.房产评估所需的相关资料.
七、评估方法
评估人员在调查勘查的基础上,对委托人提供的各种资料进行了认真分
析,确定本次评估方法和思路.根据《资产评估执业准则-不动产》,通
行的房产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法等.
房屋建筑物评估的重置成本法是通过估算全新房屋建筑物的更新重置成
本,然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,或在确定综合成新率
的基础上,确定房屋建筑物评估价值的方法.
市场法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来
确定被评估对象的价值的一种方法.如果参照物与被评估对象不是完全相同
则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响做出调整.
收益法是通过预测房屋建筑物的获利能力,对未来资产带来的净收益按
一定的折现率折为现值,作为被评估资产的价值.
1.适用性分析
根据《资产评估基本准则》要求,应当根据评估目的、评估对象、价值
类型、资料收集情况等相关条件,分析收益法、市场法、成本法三种基本方
法的适用性,依法选择评估方法.
由于市场上与委估对象相同或相似物业的交易案例较多,具备采用市场
法评估的条件,因此本次采用市场法对委估对象进行评估；
由于委估对象所在区域相同或相似物业出租案例较多,未来的风险和收
益可以量化,具备采用收益法进行评估的条件,因此本次采用收益法对委估
对象进行评估；
成本法是对被评估房产建成所需成本的合理汇总与归集,因委估资产是
整体房产中的某个单元房,无法明确取得采用成本法评估所需的工程预决算
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资料,不满足采用成本法进行评估的条件.因此,本次评估不适用成本法.
综上,本次采用市场法和收益法对委估对象进行评估.
2.市场法原理:选取一定数量的可比实例,将他们与评估对象进行比较
根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的
方法.
计算公式:P=PxAxBxCxDxE
其中:
P-----比准价值;
P-----可比实例价格;
A----交易情况修正系数;
B-----交易日期修正系数;
C-----区域因素修正系数;
D-----个别因素修正系数;
E-----权益状况修正系数.
3.收益法原理:预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率
将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方
法.收益法的基本公式如下:
Ai
V
i=7/12(1+R)
式中 V- 收益价格;
Ai一 未来第i年的净收益(i为整年度)；
R一资本化率(%)；
i一 未来可获收益的年限.
八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托
经与委托人洽谈沟通,了解委估资产基本情况,明确评估目的、评估对
象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项,经综合分析专业能力、独
立性和评价业务风险,确定接受委托,订立资产评估委托合同.针对具体情
况,确定评估价值类型,拟定评估工作计划,组织评估工作团队.
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,
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(二)现场调查及资料收集
指导产权持有人清查资产、准备评估资料,以此为基础,对评估对象进
行了现场调查,收集资产评估业务需要的资料,了解影响资产价值的相关因
素,关注评估对象法律权属.并依法对资产评估活动中使用的资料进行核查
和验证.
(三)评定估算
根据资产评估业务具体情况对收集的评估资料进行分析、归纳和整理:
形成评定估算和编制评估报告的依据；根据评估评估目的、评估对象、价值
类型、资料收集情况等相关条件,依据资产评估执业准则选择评估方法.根
据所采用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,分析
评判可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件,形成测算结果:
对采用不同方法评估形成的测算结果进行分析比较,形成评估结论.
(四)出具报告
项目负责人在评定、估算形成评估结论后,编制初步资产评估报告.本
公司按照法律、行政法规、资产评估准则规定和内部质量控制制度,对初步
资产评估报告进行内部审核,在与委托人和其他相关当事人就评估报告有关
内容进行必要沟通后,出具正式资产评估报告.
九、评估假设
本评估报告所使用的主要资产评估假设包括:
(一)基本假设
1.交易假设.交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中,根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价.
2.公开市场假设.公开市场假设是指资产可以在充分竞争的市场上自由
买卖,其价格高低取决于一定市场供给状况下独立的买卖双方对资产价值的
判断.公开市场是指一个有众多买者和卖者的充分竞争的市场.在这个市场
上,买者和卖者的地位是平等的,彼此都有获得足够市场信息的机会和时间,
买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的,而非强制或不受限制的条件下
进行的.
3.在用续用假设.在用续用假设是假定处于使用中的待评估资产在产权
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变动发生后或资产业务发生后,将按其现时的使用用途及方式继续使用下去.
(二)一般假设
1.假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化,
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2.假设和产权持有人相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收
费用等评估基准日后不发生重大变化:
3.除非另有说明,假设公司完全遵守所有有关的法律法规;
4.假设本次评估测算的各项参数取值是按照现时价格体系确定的,未考
虑基准日后通货膨胀因素的影响;
5.假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对产权持有单位造成
重大不利影响.
(三)特殊假设
1.假设产权持有人所提供的有关企业经营的一般资料、产权资料、政策
文件等相关材料真实、有效,产权持有人正常拥有被评估的资产；
2.假设评估对象涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法律
法规规定.
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立,当上
述假设条件发生较大变化时,资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条
件改变而推导出不同评估结论的责任.
十、评估结论
(一)市场法测算结果
在评估基准日2024年5月31日,被评估房产的评估价值为961.91万元,与
账面价值37.85万元相比,增值924.06天L刀系为%.2441.10
(二)收益法测算结果
在评估基准日2024年5月31日359.21被评估房产的评估价值为万元,与
账面价值37.85万元相比,增值321367人8482.
(三)两种评估测算结果的差异及其原
被评估房产的两种评估测算结果的差异如下表所示:
金额单位:人民币万元
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其他
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拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目正文评估方法账面值评估值增值额增值率
市场法37.85961.91924.062,441.10%
收益法359.21321.36848.92%
差异额602.7
差异原因主要是由于收益法是立足于判断资产获利能力的角度,关键指
标是未来收益及折现率,对未来指标进行预测,将委估房屋预期收益资本化
或折现来评估房屋价值,鉴于现阶段中国房产市场整体租售比较低,采用收
益法评估无法体现出房产的真实价值,导致估值偏低.
(四)评估结论
结合差异原因以及本次评估目的为资产处置,故本次评估选取市场法结
果为最终评估值.
在评估基准日2024年5月31日,五矿钢铁户州有限公司拟处置的房产评估
961.91价值为万元(大写为玖佰陆拾壹方玖任壹佰元整,精确至百位,包含增
值税),较账面价值37.85万元,评估增值924.06方元,增值率为2441.10%.详
情见资产评估明细表.
本评估结论的使用有效期为一年,自评估基准日2024年5月31日起,至
2025年5月30日止.
本评估结论成立依赖于前述评估假设.
十一、特别事项说明
(一)重要的利用专家工作及相关报告情况
无.
(二)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
无.
(三)评估程序受到限制的情形
无.
(四)评估资料不完整的情形
无.
(五)评估基准日存在的法律、经济等未决事项
无.
(六)担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估
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对象的关系
无.
(七)重大期后事项
无.
(八)本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结论产生重大影响的瑕
瘊情形
无.
(九)其他需要说明的事项
1.由于条件所限评估专业人员未借助任何检测仪器对住宅内部结构(非肉
眼所能观察的部分)做技术检测,根据产权持有人的相关介绍做出判断.
2.本次评估中评估值为包含增值税的市场价值,未考虑产权交易过程中
的相关税费对评估值的影响.
3、被评估房产海口市金贸区A8-8地块第拾伍层,权证编号《海口市不动
0068856产权第号》由四套独立住宅组成,委次处置按照禾动产权证书一次性
处置,不考虑分割.
4、被评估房产海口市龙昆北路2号第九幢之四402、602号,权证编号《海
0069652口市不动产权第号》由两套独立住宅组成,本次处置按照不动产权证
书一次性处置,不考虑分割.
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；评估报告的全
部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体,需评估机构审阅相关内
容,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评
估专业人员不承担责任:
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成
为资产评估报告的使用人；
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论.评估结论不等
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同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格
的保证.
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十三、资产评估报告日
资产评估报告日为2024年7月10日.
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资产评估师:
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资产评估师:
陈银
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2024年7月10日
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