投资建议:1、政策趋于平稳,板块健康、稳定的发展周期端倪乍现,悲观预期已透支,2014年,我们看好持续的预期修复所带来的回升行情,判断相对收益达到20%以上;2、同时,房地产板块将继续围绕新闻热点和改革红利发酵,我们推荐围绕自贸区、国企改革与土地改革展开的红利释放个股(格力地产、深振业),将伴随政策倾斜、激励机制完善以及随之而来的业绩拐点燃起“你方唱罢我登场”的追捧热潮;3、重点推荐把握行业分化机会积极转型和在细分行业中脱颖而出的万科、阳光城、阳光股份和世联地产。

基本面平稳回归,一线城市房价将迎小幅回调:三点理由:1、需求透支结束:2013年一线城市的房价和销量均在一定程度上透支了未来的部分需求; 2、调控转向增加供给:逐步入市的市场供应以及透支需求后的观望期都将使得2014年房地产价格增速带来下行压力;3、流动性的收缩与资金成本全面上升:房地产商迫于回款、压力而加快推盘销售速度,2013年获取的大量土地多位于一线城市核心地带,未来大量楼盘的入市将进一步对房地产价格形成冲击;

政策面市场化,土地改革加速推进,多层次住房体系逐步建立,二胎放开延续人口红利:未来二胎有望全面放开,延续人口红利,然繁衍生育既需客观物质条件支撑,也受到个人的主观意愿影响,且生育节奏具长期及周期性,短期调整难见“立竿见影”;集体经营性建设用地流转试点拓宽,制度完善加速,宅基地自由流转短期难推进;未来保障房结构向公租房倾斜将成为趋势,根植于“低端有保障、中端有政策、高端有控制”,逐步确立多层次住房体系;

转型的时代,变迁中寻找全新增长点:中长期需求增速趋缓,供给端上行力度的加大加强,住宅开发利润空间的逐步收窄趋于社会平均水平,均标志开发行业步入下半场;我们认为,地产与金融相融合、管理由粗放转为专业、拓展养老、旅游等地产与其他行业结合点都将成为重要趋势;融资阳光化:预计明年上半年房企再融资将有实质推进,而海外REITs可提供轻资产优势,且使得风险更为分散化,政策的渐进放开也将成为未来趋势;商业地产:供应过量下,选址开发、运营管理及融资能力决定公司于分化中脱颖而出;地产服务商:城市化阶段、需求升级及产业结构的变化决定行业空间广阔,以及其专业化程度将迎快速发展阶段;

风险提示:流动性风险;房产税扩围超预期。