事件描述

公司2024Q1-3 实现营收1828 亿元（-5.1%），归母净利润78 亿元（-41.2%），扣非归母净利润75 亿元（-41.0%）。

事件评论

周期压力在后端呈现，结算利润率下行与少数损益占比提升压制公司业绩表现。2024Q1-3 公司实现竣工面积2062 万平（-26.6%），结算均价上涨冲抵缩量压力（如2024H1 全口径结算均价同比+17.5%），最终实现营收1828 亿元（-5.1%）。周期压力下毛利率依旧承压，2024Q1-3 公司综合毛利率15.9%（-3.5pct，上年全年为16.0%）。尽管投资收益提升对利润率下行有所对冲，但受结算项目结构等影响，2024Q1-3 少数股东损益占比有所提升，最终公司实现归母净利润78 亿元（-41.2%）。后续展望方面，2024 年竣工目标3400 万平（较2023 年实际-16.1%），但前期上涨的销售均价或将在后端结算逐渐体现；预收和潜在可结转量相对充裕（2024H1 预收/年化结算为1.10，2024Q3 末总预收较年中+4.3%），随着低价土地陆续结算，公司业绩有望逐渐改善。

三季度投资力度明显提升，楼市新政后全年销售降幅有望收窄。2024Q1-3 受行业需求低迷与供货节奏影响，公司实现销售金额2417 亿元（-27.9%），面积1350 万平（-29.7%），均价1.79 万元/平（+2.5%）。需求表现低迷下公司更倾向以销定产，拿地端更为审慎，2024Q1-3 拿地金额415 亿元（-61.6%），面积223 万平（-65.9%），均价1.86 万元/平（+12.6%），其中核心38 城拓展金额占比99%；拿地面积强度16.5%（-17.6pct），拿地金额强度17.2%（-15.1pct）。尽管前三季度拿地强度仍相对偏低，但下半年公司投资力度已明显提升，2024Q3 单季拿地金额289 亿元，达到上半年拓展金额的2.3X。前期控制拿地节奏留存现金为公司下半年补充优质土储奠定基础，2024Q3 在北京、上海、成都、广州等核心城市均有斩获。考虑公司在手土储仍相对充裕，以及楼市新政以来市场热度明显提升，全年销售降幅或将收窄。

可转债发行申请已获上交所受理，资金实力有望进一步提升。公司拟向特定对象发行不超过95 亿可转债，债券期限六年，其中保利集团承诺以现金方式认购不超过10 亿元，当前可转债发行申请已获上交所受理。发行可转债有助于公司进一步优化债务结构，提升资金实力，使得公司在未来拓展优质土储、存量市场整合中占据先机，市占率有望持续上行，公司也有望逐渐享有更高估值溢价。

格局优化为长期投资价值，发行可转债增厚资金实力助力远期市占率提升。尽管周期压力难免，但考虑公司在融资、拿地与品牌口碑等方面的竞争优势，公司短期估值呈现较大弹性。格局优化为公司长期投资逻辑，拟发行可转债则为市占率提升提供催化，公司远期估值仍存进一步提升空间。预计公司2024-2026 年归母净利润分别为111/120/125 亿元，对应PE 为11.5/10.6/10.2X，维持“买入”评级。

风险提示

1、毛利率何时触底存在一定不确定性；

2、如若房价继续下行，公司仍存一定减值压力。