事件：保利发展公布2024 三季度报告，2024 年前三季度公司实现营业收入1827.74 亿元，归母净利78.13 亿元，同比分别下降5.06%、41.23%。

龙头地位稳固，市占率稳中有升。根据克而瑞数据，2024 年1-9 月公司累计实现全口径销售金额2421 亿元/全口径销售面积1343 万㎡，销售规模稳居行业第一。从公司先前披露的中报看，24 年上半年公司市占率较2023 年底提升0.06pct 至3.68%，其中38 个核心城市市占率提升0.3pct 至7.1%。

同时，38 个核心城市销售贡献同比提升2pct 至89%，公司市占率稳中有升。

资本结构或再获优化，跨越周期能力持续增强。10 月8 日，公司发布公告《向特定对象发行可转换公司债券募集说明书》，计划向不超过 35 名特定对象发行可转债，发行总额不超过95 亿元，其中公司控股股东保利集团拟以现金方式认购本次向特定对象发行的可转换公司债券金额不超过人民币10 亿元。本次可转债若成功发行，如果可转债逐渐转换为公司股份，公司长期权益资本将得到有效补充，从而更好地匹配公司构建租售并举、增强资产经营能力的新发展模式需要。长远来看，权益资本的补充有利于改善公司负债结构，控制经营风险，增强跨越周期的能力。

高地价项目结转，公司盈利能力暂时承压。2024 年前三季度公司实现营业收入1827.74 亿元（yoy-5.1%）；实现归母净利78.13 亿元（yoy-41.23%）。

公司归母净利下滑主要原因系公司结转收入与结转毛利率下降（2024 年前三季度公司录得毛利率15.9%，同比-3.45pct）。但公司近期获取项目质量较高，公司24 年中报披露24 年上半年，公司共拓展项目12 个，均位于38个核心城市，新获取项目中，其中3 个项目已开盘，首次开盘认购约20 亿。

公司投资坚持量入为出，聚焦核心城市，伴随高利润率项目的逐渐结转，公司盈利能力有望恢复。

盈利预测与估值：公司龙头地位稳固，转债方案或优化资本结构，伴随高利润率项目逐渐结转，盈利能力有望恢复。我们预计公司24-26 年营业收入分别为3549.9、3652.0、3761.3 亿元,归母净利111.5、119.0、126.3 亿元，对应PE 分别为11.7、11.0、10.4 倍，维持“推荐”评级。

风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；费率管控效果不佳