本报告导读：

整体而言，9 月地产数据降幅小幅收窄，考虑到9 月底开始为政策的密集出台期，阶段性平衡预期将会被打破，迎来行业拐点，期待政策引导下的市场反馈。

投资要点：

根据统计局追 溯调整后的同比数据，9 月几乎所有指标降幅均继续收窄，数据呈现一定的改善。整体来看，地产投资下滑9.4%，降幅收窄0.8pct，销售面积/金额分别下滑11%/16.3%，降幅收窄1.6pct/0.9pct，竣工面积下滑31.4%，降幅收窄5.2pct。而表现较弱的是新开工面积，同比下滑19.9%，降幅走阔3.2pct，从分项表现看，住宅相对稳定，办公楼和商业营业用房降幅较大。

展望后续，有两个值得关注的点，一是政策的效力期如何，二是房企投资拿地的表现如何。1）就政策的效力而言，在对5 月政策效力的追踪中，我们发现，市场数据在6 月出现跳跃式改善后，7~8 月改善速度明显放缓，相较而言，本次9 月下旬以来的一揽子政策，在力度上较5 月更强，参考10 月上半月的市场反馈，我们预期本次政策的有效性将更强，有待继续追踪。2）就房企投资拿地而言，我们在2024 年10 月17 日报告《信用扩张是主要矛盾》中明确，不论是货币化安置、收储房屋或土地，以及存量规划调整，都是助力房企去库存、去风险的手段，而后房企的行为更为关键，是否再拿地扩张将对信用和实物量均带来影响，可从土地出让金、新开工等指标上进行追踪。

另外，还应正视量价关系的重构，以价格的走势为核心。基于当前的人口形势、城镇化率、人均居住面积等，结合保障房的供给增加，考虑当前市场的购房需求，我们认为理性而言，长期看，销量的中枢存在一定的下移。但是对于价格来说，并非需要完全跟随销量，而是更多的取决于信用环境与经济情况。目前来看，价格还在调整中：根据统计局数据，9 月全国新建商品住房价格同比下滑6.6%，跌幅走阔2.3pct，70 大中城市二手住宅价格指数同比下滑9%，跌幅走阔0.4pct。进一步，从价格调整的路径上看，利率调整和通胀为两大核心途径，目前来看，利率下调为主要方式：继9 月24 日央行提出引导利率下行，9 月26 日政治局会议明确实施有力度的降息后，10 月18 日央行行长潘功胜指出“商业银行已经公布下调存款利率，预计21 日公布的LPR 也会下降0.2~0.25 个百分点”，期待行业“止跌回稳”逐步实现。

坚持两端配置。一端，相比于年初以来我们强调低杠杆，当前我们认为，可以将条件放宽至报表干净即可，也即，即便有一定的不确定性，但只要风险能够被识别，也能进入到投资范围内，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展；另一端，仍然关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国。

风险提示：市场需求加速下行。