事件：10 月8 日，公司发布公告预计发行总额不超过95 亿元的可转债，发行期限6 年，转股价不低于公司最近一期每股净资产。

公司可转债转股价格显著高于当前股价，彰显长期发展信心。10 月8 日，公司发布公告《向特定对象发行可转换公司债券募集说明书》(以下简称“募集说明书”)，计划向不超过 35 名特定对象发行可转债，发行总额不超过 95 亿元，其中公司控股股东保利集团拟以现金方式认购本次向特定对象发行的可转换公司债券金额不超过人民币10 亿元，发行期限6 年，转股期自发行结束之日满 6 个月起的第一个交易日至可转债到期日止，本次可转债持有人将其持有的可转债转股的，所转股票自本次可转债发行结束之日起十八个月内不得转让。募集说明书明确公司可转债转股价格不低于认购邀请书发出前最近一期每股净资产(2024 年中报显示公司每股净资产为16.3 元/股)，显著高于当前股价，彰显了公司对长期发展的信心，及对投资者回报的重视。

发行可转债以满足公司项目开发资金需求，巩固公司行业龙头地位。24年上半年，公司实现全口径签约金额 1733.4 亿元，实现权益销售金额1330 亿元，销售金额稳居行业第一；24 年上半年，公司市占率较2023年底提升0.06pct 至3.68%，其中38 个核心城市市占率提升0.3pct 至7.1%；报告期内，38 个核心城市中，32 个城市市占率排名前五，11 个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8 个城市市占率突破15%。本次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15 个房地产开发项目及补充流动资金，有效提升公司持续发展能力，巩固公司行业龙头地位。

资本结构或再获优化，跨越周期能力持续加强。24 上半年，公司新增融资平均成本较23 年下降21BP 至2.93%，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。报告期内，公司融资渠道通畅，实现新增负债938 亿元，累计净增有息负债193 亿元；同时，公司发挥信用优势，加大直接融资比重，其中直接融资199 亿元，占新增融资的21%。截至报告期末，公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99pct；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52pct；直接融资比重提升1.52pct 至17.82%。本次可转债若成功发行，公司长期权益资本将得到有效补充，从而更好地匹配公司构建租售并举、增强资产经营能力的新发展模式需要。长远来看，权益资本的补充有利于改善公司负债结构，控制经营风险，加强跨越周期的能力。

盈利预测与估值：公司可转债发行再获进展，资本结构或再获优化，跨越周期能力持续加强。我们预计公司24-26 年营业收入分别为3549.9、3652.0、3761.3 亿元,归母净利111.5、119.0、126.3 亿元，对应PE 分别为10.6、10.0、9.4 倍，维持“推荐”评级。

风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；费率管控效果不佳