业绩表现平稳，维持高分红比例。2024 年中国国贸实现收入 39.1 亿元，同比下降1.1%；归母净利润12.6 亿元，同比增长0.3%；拟向全体股东每10 股派发现金红利11 元（含税），占归属于上市公司股东净利润的比例88%。2024年公司物业租赁及管理板块实现收入33.9 亿元，同比增长0.04%，毛利率66.0%；其中写字楼下降3.2%至15.1亿，商城增长0.9%至12.9亿，公寓增长2.0%至18.7 亿。公司酒店经营板块实现收入5.3 亿元，同比下降7.6%。

物业租金和出租率总体稳定，抗周期韧性强。国贸写字楼业务表现良好，写字楼平均租金同比增长0.2%至639 元/平方米/月，出租率下降2.8pp 至93.1%。

商城出租率维持高位，平均租金回升，商城平均租金增长2.3%至1309 元/平方米/月，出租率下降1.7pp 至96.5%。公寓平均租金下降1.0%至367 元/平方米/月，出租率提高3.0pp 至88.9%。酒店业务营业收入同比小幅下降7.6%，毛利率小幅下降0.8pp 至7.3%，整体经营表现平稳，抗周期韧性强。

成本管控有效，财务情况优化。公司费用率不断优化，销售、管理及财务费用率总计从6.3%降至5.8%，毛利率和净利率分别从58.0%和31.9%提升至58.1%和32.3%。现金流充足，2024年经营性净现金流净额同比小幅下降6.4%至18.0亿元，公司借款总额同比下降31.1%至10.9亿元，资产负债率呈下降趋势，年末资产负债率下降3pp 至21.6%，EBITDA 全部债务比提升至1.96，利息保障倍数由24.6 持续增至32.7，公司财务状况不断改善。2018-2023 年公司平均融资成本降至3.55%，公司国央企优势明显。

盈利预测与投资建议：预计未来三年归母净利润复合增长率为2.3%，考虑公司资产位置优越具备稀缺性，经营稳健，维持“持有”评级。

风险提示：经济增速放缓的风险，物业出租不及预期的风险，办公楼供给增加的风险。