持有难以复制的稀缺核心资产：公司拥有北京CBD 区域中心位置的TOD项目，CBD 区域为成熟商圈，综合表现位列北京第一。同时公司资产包括写字楼、商场、酒店、公寓，品类丰富功能齐全。

写字楼及商场运营稳定，能为公司贡献稳定的收入来源：公司最主要的营收来源为物业租赁及管理业务，占到公司营收的80%以上；而物业租赁及管理业务中写字楼及商场贡献比重在80%以上。写字楼和商场出租率即使在疫情期间也维持在90%以上，租金单价也已经开始回升。未来写字楼及商场业务板块的营收有望保持稳定的增长。

公寓及酒店恢复，有望贡献新的业绩增长点：公司公寓在2018 年-2020 年期间进行改造升级，期间出租率较低。升级完成后，公寓租金单价提升明显，依托于国贸中心的配套设施，公寓有望成为周边高收入群体的首选租住地点，租金单价仍有潜在的提升可能性，同时其出租率已经开始恢复。酒店业务受到疫情的影响在2022 年下滑严重，在疫情的影响消除之后，酒店业务有望恢复到疫情前的水平，可为公司贡献新的业绩增长点。

分红比例维持高水平且仍在提升：公司经营性现金流一直维持为正，同时短期内无大型投资改造计划，稳定的现金流可以有效支撑公司的分红。2023 年年报披露的分红比例已经达到了104%，具有较大的吸引力。

投资建议：我们认为公司持有的资产价值较高，经营风格稳健，不盲目进行扩张。在疫情影响消除后酒店及公寓业务有望为其贡献业绩增长。同时其分红稳定，分红比例仍在提升，具有较高的吸引力。我们预计公司2024-2026 年EPS分别为1.31/1.37/1.41 元，对应PE 分别为16.71/16.07/15.59。维持“增持”评级。

风险提示：租金增长不及预期，商场需求不足，出租率下滑，CBD 区域写字楼供应增加带来的竞争加剧，分红比例降低等