行业近况

上海5.27 出台楼市新政，主要涉及限购放松和信贷政策优化，限购放松覆盖外地户籍、人才、单身、离异、企业、多孩家庭等多个层面，信贷政策优化则从公积金贷款额度、首付比例和房贷利率等多个维度降低居民购房成本。我们6.5 调研了上海5 个新盘以观察新政作用效果。

评论

增量客户入市情况？调研结果显示本次新政带来较多增量客户入市，新政后一周较新政前一周：二手房网签套数增约两成、前端成交量增幅或更高，调研新盘来访量和成交量录得两成至翻倍的增长、案场人员反馈购房者成交周期亦有所加快。但当前市场环境下不同类型购房者对政策的敏感度有所分化：1）刚需客群受政策刺激力度最大，总价500 万元以下的二手房和700 万元以下的新房放量明显；外地户籍家庭社保或个税缴纳年限由5 年降低至3 年，外地户籍单身人士可买外环内二手房、降低首付比例和房贷利率的政策效果尤为明显。2）改善客群现阶段相对谨慎，更关注楼盘地段和品质，改善盘在政策出台后并未出现普涨，此外出售原有住房到置换完成需要时间；高端改善客群增量主要由多孩家庭可加购一套带来。

对房价的影响几何？一线人员反馈本次新政后二手房挂牌量暂未出现以往政策放松后的激增现象（如去年9 月“认房不认贷”后）。另外业主心态或边际转好，随新政后二手房成交量上涨，业主大幅降价以加速出手的情况有所减少。考虑到新政出台时间仍尚短，后续挂牌价能否止跌企稳或需购房者持续积极的表现以给予售房者更多信心。

如何看待后市表现？新房市场短期来看，新政带来增量需求入市，供给侧恰逢开发商年中冲刺、推盘和营销力度将有所加大（多个调研楼盘及周边竞品6 月将加推），我们认为6 月成交数据环比有望录得积极增长。再往后看，7 月为传统淡季，需关注新政带来的增量需求释放完毕后，后续需求接续是否充足，核心关注点仍在二手房价格能否稳步企稳。

估值与建议

4 月末政治局会议以来，行业政策取态积极调整超预期，持续提振板块情绪的同时基本面先量后价企稳可见度提升，我们判断板块或正由博弈政策底向博弈基本面底平稳过渡。综合考虑基本面与估值性价比，我们建议关注：1）性价比突出的优质龙头，A股蛇口、华发，港股中海、越秀；2）资源、财务优秀但前期市场对其财务安全存有分歧的高弹性标的，如港股绿城、龙湖；3）财务微瑕或财务安全但有一定土储包袱的估值洼地，如A股金地、万科等，港股金茂、宏洋、美的置业等；此外持续看好A股滨江、城建，港股华润置地、建发国际。

风险

政策作用效果不及预期；信用事件超预期恶化。