投资建议

近期地产股在政策驱动下呈现快速修复，我们预计短期仍存进一步上行动能。考虑到从政策释放到基本面起效将存在一定的时滞及不确定性，伴随累积涨幅逐渐扩大，市场亦可能出现阶段性回调。抛开短期的博弈性、事件性因素驱动，我们认为地产市场本身正在朝着下行斜率趋缓的方向运行，近期一揽子政策有助于本轮周期在6-12 个月维度内更快迎来转机，以结束自2021 年以来的快速调整阶段，并过渡到相对平稳阶段。伴随地产周期企稳，我们认为板块有望出现一轮可观的重估行情。近期交易虽有一定前置，但板块涨幅（累计约40%）或尚未透支本轮潜在高度，可保持积极态度。若后续股价出现回调盘整，则可进一步加大配置。我们判断6-12个月维度两市地产股在当前点位上或仍存一定的上行空间。

理由

政策要点：5 月17 日国务院政策例行吹风会主要讨论了保交付、存量商品房收购、盘活存量土地、房贷四个领域的政策。我们认为亮点在于收储机制或有力释缓房企现金流风险，夯实金融稳定性；首付比例下限创历史最低，同时取消个人住房贷款利率下限，信贷政策调整力度超预期。

市场展望：我们认为前期市场下行的斜率已有边际缓和之势，而近期政策的集中出台有望加快周期运行，我们判断6-12 个月维度内本轮地产周期有望迎来转折，以结束自2021 年以来为期3 年多的较快调整。未来3 年，我们认为中国房地产将步入“去库存、去杠杆”的攻坚阶段，在持续防范兜牢金融风险底线的情况下，实现行业产能与各项活动水平的渐进修复。

投资展望：我们认为中国地产股已可确认长周期的底部，或在不远的将来迎来因地产周期转折而带来的估值修复。近期因政策有力调整，交易可能有所前置，但我们认为后续上行空间仍存。但至于是否将演绎为类似2015-2017 的持续上行，我们目前认为概率可能有限。

标的推荐：我们主要建议把握基本面优质标的的估值回归机遇。结合潜在空间考虑，我们首推A股招蛇、华发，建议关注金地，并持续看好滨江、城建，港股建议关注中海、越秀、绿城、建发、龙湖，持续看好华润置地。

物管板块推荐中海物业、万物云、融创服务、绿城服务、保利物业、华润万象生活、绿城管理控股。

盈利预测与估值

维持覆盖标的盈利预测与估值不变。

风险

政策施展力度不及预期；房价调整幅度深于预期。