事件

2024 年4 月30 日，中共中央政治局召开会议，提出“继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。1评论

会议在房地产供需两侧继续聚焦保交楼和因城施策。从需求端来看，近期成都、长沙、天津等地进一步优化楼市政策，我们统计目前32 个超高/高能级城市中仅8 城仍保留限购要求（其中仅北上深仍全市限购），4 城首付比例仍较下限有调整空间，预计也可能伴随着市场环境变化而有所调整。

从供给端来看，从早期的保交楼专项贷款到今年以来的“项目白名单”，政策端从多阶段入手解决和防范交楼风险；截至3 月31 日，各地向商业银行推送的“白名单”中，共有1979 个项目获得了银行授信，总额达到4690亿元；其中，1247 个项目已经获得贷款发放，总额为1554 亿元。

会议首次提出统筹研究消化存量和优化增量，立足当下、着眼长远。根据我们估计，当前新房销售体量由于此前发展过程中积累的供求矛盾而阶段性低于潜在中枢，当此之际提出“消化存量和优化增量”既适应于当前市场发展现状，也有利于中长期房地产发展新模式的构建，即增加保障性租住房在总住房供给中的占比。此前央行启动的1000 亿元保租房专项贷款支持计划近期陆续在青岛重庆等地落地，郑州、苏州等地同步试点推进住房“以旧换新”工作，即是“消化存量”（包括待售库存和存量住房）的初步案例；而在优化增量方面，住建部此前下发通知，要求各地科学编制2024 年、2025 年住房发展年度计划，“以人定房，以房定地、以房定钱”，也是“优化增量”的直观体现2。往前看，我们认为接下来须重点关注相关工作的统筹等级、落地方式、资金体量、融资成本、推进节奏，尤其关注其对新房和二手房销售量、价的影响。

关注地产板块配置价值。尽管目前行业基本面仍弱，政治局会议纲领性表态后，后续政策落地情况或将成为市场关注焦点，我们建议以回撤风险较低的均好型龙头为底仓票，如A股招蛇，港股华润、建发国际，兼顾高弹性标的博收益，考虑到一二线城市供求关系更有支撑、“消化存量”政策更易起效，推荐土储聚焦核心城市的标的，如A股滨江、华发、城建，港股中海、越秀、龙湖、绿城。物管板块推荐中海物业、保利物业、华润万象生活、绿城服务、万物云、融创服务；代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策落地力度或进度不及预期；基本面修复不及预期增加主体风险。