行业近况

我们更新了2024 年3 月中金存量住房市场监测体系相关数据。

评论

3 月二手房市场仍呈量稳价弱格局，预计中短期内还将延续。成交量方面，受政策性和季节性因素影响，3 月二手房成交量指数在2 月低基数上环比回升超一倍，较1 月也抬升27%，接近去年4 月的销售水平，绝对量上较为景气；但由于去年同期的历史最高基数，同比跌幅边际走阔至-27%（1-2 月累计同比-9%）。成交价方面，继上月的季节性止跌之后，3 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比重新转跌1.2%（2023 年12 月和2024 年1 月分别为-1.4%和-1.0%），同比跌幅也进一步走阔至-15.5%（2 月-12.6%），整体上符合我们此前做出的量稳价弱判断。往前看，我们认为该趋势在中短期内或仍将延续：二手房成交量较为稳定可能在一定程度受到一二手房交易结构调整的积极影响，我们估计1 季度二手房交易量占比或达46%上下，该调整过程在二手房出现供应缺口或价格优势减弱前可能持续存在；而在成交量稳定前提下出现偏弱的价格走势，或也侧面反映出当前市场供给量仍相对偏大，3 月活跃挂牌去化周期边际上行至44 个月（2 月为41 个月）。

3 月二手房挂牌量涨势较快，挂牌价节后补跌。挂牌量方面，3 月全月我们高频监测的130 城二手房挂牌量环比上涨3.2%，不同于2023 年12 月至今年2 月的挂牌量相对平稳的走势，3 月涨势快于去年9 月（+2.0%），一定程度上印证了前述供给量相对偏大的判断。挂牌价方面，3 月重点城市挂牌价环比跌幅边际走阔至-1.5%（1 月和2 月分别为-0.8%和-0.7%），存量挂牌房源调价幅度也边际走阔86BP至-4.84%，呈现出节后补跌态势。二手房市场卖家价格预期走弱，这是在供给充裕、成交周期拉长（2019-2020 年成交周期约3-4 个月 vs 2024 年1 季度成交周期约6-7 个月）、买方议价能力加强（2019-2020 年成交议价空间2.7%-3.5% vs 2024 年1 季度成交议价空间6.3%-6.5%）背景下的自发市场反馈，与成交价偏弱的表现相一致。

1 季度住宅租金环比连续走平，表现弱于季节性；租售比上行。3 月中金同质性挂牌租金指数环比仍走平，表现与1、2 月相同，未现常规的季节性小涨，待租周期略回落至3.00 个月但仍显著高于去年同期，租赁市场温度整体偏低；同时由于挂牌价下跌，租售比继续上行至2.08%（2 月2.05%）。

估值与建议

当前行业基本面整体仍偏疲弱，板块在“小步快跑”的政策作用下呈现阶段性盘整、交易性机会频现的特征。我们推荐兼具性价比的高弹性标的和可能受益于头部城市政策调整标的，如A股滨江、华发、城建、万科，港股中海、越秀、龙湖、绿城；此外，均好型龙头房企回撤风险较低，可作为长期底仓，如A股招蛇，港股华润、建发国际。物管板块推荐，在地产beta波动中具备投资交易价值的企业，如保利物业、中海物业、万物云和融创服务，和具备左侧布局价值的alpha型机会，如绿城管理控股、绿城服务和华润万象生活。

风险

政策落地和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。