【2024年】第019号关于对北京中航泰达环保科技股份有限公司的问询函的回复

北京中航泰达环保科技股份有限公司

关于对北京证券交易所问询函的回复

北京证券交易所上市公司管理部:

北京中航泰达环保科技股份有限公司(以下简称”公司”)于

2024年12月3日收到贵部下发的《关于对北京中航泰达环保科技股

份有限公司的问询函》(问询函[2024]第019号)(以下简称”《问

询函》”),公司董事会高度重视,并就《问询函》所列的问题作出

书面说明,现回复如下:

2024年12月3日,你公司披露《购买资产的公告》称:为满足

日常经营及未来发展需要,拟收购北京动力源科技股份有限公司全资

子公司北京科丰鼎诚资产管理有限公司(以下简称标的公司)100%股

权.标的公司主要资产是位于北京市丰台区科学城11B2号的办公楼

以及土地使用权,无其他实际运营业务,收购总价为12.847.38万元.

评估机构对标的公司股东全部权益价值进行评估,选用资产基础

法的评估结果为评估结论,截至2024年9月30日评估基准日,标的

公司评估后总资产为14,204.90万元,负债为905.21万元,净资产

为13,299.69万元,评估增值11,617.93万元,增值率690.82%.

截至2024年9月30日,你公司货币资金余额为2,610.05万元,

短期借款余额为17,000万元,资产负债率为42.58%；2024年前三季

2,770.86度经营活动产生的现金流量净额为万元.你公司拟进行三

季度权益分派,预计派发现金红利万元.2,000.03

请你公司:

(1)结合目前生产经营及未来发展需求,说明本次交易的必要

性:

[回复]:

2024年9月2日,公司与北京科技大学、首都医科大学附属北

京世纪坛医院三方签署了”物理消毒共同体”战略合作框架协议,三

方围绕前赚技术创新、应用技术政关、核心装备开发、科技成果转化、

产业化推广合作、高端人才培养等领域组建“科技创新共同体”,开

展全面合作,劳力使三方成为环境消毒方向的产学研用合作典范.

为推进战略合作,公司计划与北京科技大学及其科研团队成立合

资公司,将共同研发的”高能脉冲紫外消毒技术”进行产业化转化,

开发出高能脉冲紫外消毒设备,即智能消杀机器人产品,满足高铁车

厢、民航机舱以及公共卫生额域的消毒需求.目前,公司在北京科技

大学和北京世纪坛医院的支持下,系统性开展了高能脉冲紫外消毒技

术及智能消杀机器人的研究,并在高铁车厢进行了消毒实验,智能消

杀机器人可满足高铁车厢平面区域行走和智能消杀要求,自然菌消杀

效率高于90%.该技术和设备对民航机舱、邮件包裹、医院、冷链及

公共卫生领域的不同消毒场景具备良好的可行性和有效性,已具备产

业化条件.

消杀机器人业务产业化密申请办理《消毒产品生产企业卫生许司

证》,申请企业必频具备按要求配备10万等级洁净度净化车间,净化

车间需按控制区、洁净区严格分区设计,室内环境、用具采用无脱尘、

易清洗、消毒的材料,通过物理过滤除尘、定向通风使室内徽小气候

达到温度、相对湿度、室内外压差、空气细菌菌落数等指标要求.消

杀机器人产品在正式上市前,还需要向国家药监部门提交产品备案

安全评价报告备察以及检测报告等,洁净车间为上述备案工作提供基

础场地条件.

因此,公司本次购买资产,可以满足消杀机器人及后续消杀产品

研发、生产、试验和组装等需求,有利于消杀产品的生产研发和推广

手续的申请和实施,为公司介入消杀产品生产销售额域提供有力保障.

此外,公司积极推动与北京科技大学等高校协同合作,加速研发

成果转化,促进固废基新材料快速产业化.公司按经营发展规划拟投

建研发中心,计划搭建多机构参与的协同研发平台,实现多固废协同

利用,开发多种固废凝胶性功能通用建材和多应用场景的专精特新材

料,建设为建筑、矿山充填、路基建设、软土固化等领域应用技术服

务平台,转化系列固废创新成果.研发中心计划设置多个实验室,并

配置相应的专业设备,公司购买的资产可以满足研发中心建设对场地

的需求.

公司本次购买的资产包括办公楼及土地使用权.其中:办公楼占

地面积为1187.48平方米,楼体共6层,建筑面积合计7143.68平方

米；土地使用权为宗地面积5337.75平方米.公司根据后续业务发展

需要,可在获得有关部门批准的情况下,在现有6层办公楼之外进行

扩建.

综上,公司本次购买资产可以更好的满足公司装备生产基地建设、

研发中心建设的场地需求.公司设立以来一直租赁办公场地,本次购

买资产也是对办公环境的优化和提升.公司本次交易是公司从长远利

益出发,根据生产经营及未来发展规划做出的经营决策,具备必要性.

(2)结合前期尽调情况,说明标的公司是否存在其他潜在负债,

相关资产是否存在权属取症或其他可能导致股权转让受限的实质性

障码,如有,请说明公司的应对措施和风险控制安排:

[回复]:

一、结合前期尽调情况,说明标的公司是否存在其他潜在负债

经审计,截至2024年9月30日,标的公司与北京动力源科技股

份有限公司(以下简称“动力源”)存在往来,抵消后,标的公司尚欠

动力源8,473,792.06元.根据《股权转让协议》约定:2025年12月

31日前,标的公司或北京中航泰达环保科技股份有限公司支付尚欠

8,473,792.06北京动力源科技股份有限公司的往来款人民币元.除

此之外,公司无需承担标的公司其他债务,标的公司不存在其他潜在

负债.

为避免标的公司存在潜在负债,公司已获取动力源出具的《确认

函》,动力源已确认完整披露了标的公司各种债务情况,并对交割前

可能存在的其他潜在负债作出了进一步的承诺:“截至2024年9月

30日标的公司尚欠动力源的往来款人民币8.473.792.06元外,中航

泰达无需承担其他任何因标的公司在交割日(本次交易工商变更登记

程序办理完毕之日)前发生、或因交割日前原因而导致的负担、债务

和责任(无论是否已经向中航泰达披露)以及标的公司因违反中国法

律的规定而导致的负担、债务和责任(无论是否已经向中航泰达披露

包括但不限于交易完成日前标的公司应承担的税务责任(包括但不限

于土地出让相关的税费、土地使用税等),对员工应承担的工资、社

保、住房公积金等的支付责任,因知识产权权属到纷引发的责任,以

及因交割前事项各主管部门给予的行政处罚项下的支付责任等),该

等负担、债务和责任均应由动力源连带承担.”

二、相关资产是否存在权属取底或其他可能导致股权转让受限的

实质性障码,如有,请说明公司的应对措施和风险控制安排

标的公司资产主要为固定资产.动力源新能源大厦,建成于1996

年,于2016年进行了装修政造,评估价值时点维护使用状况良好.

证载地址为丰台区科学城11B2号楼6层楼上房,1至6层；具

体地址为北京市丰台区新村街道航丰路4号；建筑面积7,143.68平

方米,总层数为地上6层；混合结构.证载信息如下表所示:

其他证号京(2016)丰台区不动产权第0057483号

权利人北京科丰鼎诚资产管理有限公司

共有情况房屋单独所有

坐落丰台区科学城11B2号楼上房、1至6层

权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权

权利性质出让/商品房

用途工业

面积共有宗地面积5,337.75m/房屋建筑面积7,143.68m

使用期限国有建设用地使用权1997年06月10日起2047年06月09日止

设施设备:配备有2部直梯、中央空调、自动喷淋、烟感报馨网

络接线等设备设施.

房屋建筑物已设定抵押他项权利,标的公司与华夏银行股份有限

公司北京京广支行于2022年7月签订了《最高额抵押合同》(YYB[高

20220025)抵],为其母公司北京动力源科技股份有限公司与华夏银

行股份有限公司北京京广支行签订的《最高额融资合同》(YYB16[融

20220025)资]提供抵押担保,截至目前,此项抵押他项权利尚未注

销.

公司与动力源签署的《股权转让协议》已明确:北京中航泰达环

保科技股份有限公司将通过银行并购贷款支付股权转让款,动力源配

合中航泰达指定的银行完成标的公司股权质押和房产抵押手续.上述

手续办理完成后,中航泰达向动力源支付4320万元(银行贷款).该

笔款项支付完成后,动力源配合中航泰达完成目标公司工商变更.

工商变更完成前,除《股权转让协议》约定的债务外,目标公司

原有的债权、债务由本次股权交易后的北京动力源科技股份有限公司

享有和承担.工商变更完成后,标的公司新产生的债权、债务由收购

其他

方北京中航泰达环保科技股份有限公司享有和承担.

综上,交易双方已就标的公司债权债务和资产权属问题达成一致

并进行处理.标的资产不存在权属或其他可能导致股权转让受限的实

质性障码.

(3)核实并说明公司控股股东、实际控制人及量监高与交易对

手方的股东及实际控制人是否存在关联关系,本次交易是否存在其他

利益安排:

[回复]:

一、核实并说明公司控股股东、实际控制人及量监高与交易对

手方的股东及实际控制人是否存在关联关系

本次交易对手方系上市公司动力源(600405.SH),根据动力源于

2024年10月30日披露的《2024年第三季度报告》,前十名主要股东

情况如下:序号股东姓名股东性质持股数量(股)持股比例(%)

1何振亚境内自然人62,138,61511.23

2台林境内自然人6,900,0001.25

3王正月境内自然人3,650,3270.66

4宋秋玲境内自然人2,228,6000.40

5牟取君境内自然人2,115,8160.38

6李暂境内自然人2,020.0770.37

7郭洪娟境内自然人1,782,2070.32

8吴伟峰境内自然人1,643,7000.30

9黎少明境内自然人1,330,0000.24

10余冬冬境内自然人1,250,0260.23

根据动力源于2024年11月13日披露的《关于控股股东、实际

控制人权益变动的提示性公告》,动力源的控股股东、实际控制人为

何振亚先生.

经核查,公司控股股东、实际控制人及董监高未持有交易对手方

动力源股票,均未在动力源任职,亦不存在其他资金往来或其他利益

安排.截止本回复出具日,公司控股股东、实际控制人及董监高与交

易对手方动力源的主要股东及实际控制人不存在关联关系.此外,动

力源出具了《关于本公司与北京中航泰达环保科技股份有限公司不存

在关联关系的声明书》.

二、本次交易是否存在其他利益安排说明

本次交易系公司为满足公司日常经营及未来发展的需要,拟通过

本次交易实际取得位于北京市丰台区科学城11B2号的办公楼以及土

地使用权.本次交易能够解决公司研发中心建设、装备生产基地建设

以及日常经营办公的场地问题,有利于优化产业配置,为公司打造新

质生产力奖定硬件基础.

本次交易系交易双方的真实意思表示,交易价款系双方以第三方

评估机构出具的评估值为依据协商确定,定价公允,不违反相关法律

规定,不存在其他可能造成利益倾斜的情形.

经核查,除本次交易的股权转让外,双方不存在其他利益安排.

(4)说明本次交易的支付方式、支付进度安排及资金来源,涉

及融资资金的,请说明融资来源、资金成本和偿付安排:

[回复]:

一、本次交易的支付方式为现金,其中自有资金万元,5,647.38

银行并购贷款7,200.00万元,共计12,847.38万元.

二、支付进度安排及资金来源

根据《股权转让协议》,支付进度安排如下:

1、股权转让协议签署且生效后5个工作日内,甲方(中航泰达,

下同)向乙方(动力源,下同)指定账户支付万元预付款.1,000.00

首付款支付后两个月内,申方向乙方支付第二笔款项万元.1,880.00

上述两笔资金定向用于解除标的公司持有的名下资产的权利负担.

2、申方通过银行并购贷款支付股权转让款,乙方配合申方指定

的银行完成标的公司股权质押和房产抵押手续.上述手续办理完成后

甲方向乙方支付万元(银行贷款).该笔款项支付完成后,4,320.00

乙方配合申方完成目标公司工商变更.

3、目标公司工商变更后30日内腾退北京市丰台区科学城11B2

号楼,将北京市丰台区科学城11B2号楼的管理权交接至甲方.交接

前,乙方应将目标公司的证章资料移交给甲方,同步移交的还有标的

公司资产的设计图、施工图、水电等图纸资料及其他一起甲方经营所

需的资料文件.

4、2025年5月前,申方向乙方支付2,000.00万元(含银行贷

款).

5、2025年6月,申方向乙方支付2,800.00万元(含银行贷款).

6、2025年12月31日前,标的公司或申方支付尚欠乙方的往来

款人民币元.8,473,792.06

支付进度时间表

单位:万元日期公司银行贷款合计

2024年12月1,000.001,000.00

2025年1月1,880.004,320.006,200.00

2025年5月800.001,200.002,000.00

2025年6月1,120.001,680.002,800.00

2025年12月847.38847.38

合计5,647.387,200.0012,847.38

此次股权并购资金来源为自有资金及银行贷款.其中:公司自有

5,647.38资金万元,根据付款时间点测算,公司自有资金可覆盖:

银行并购贷款7200万元占比60%,公司已提前与银行进行治谈中,

可远配付款时间节点.

三、融资来源、资金成本和偿付安排

公司融资来源为银行股权并购贷款,银行贷款总额为7,200.00

万元,利率约3%,经与银行协商,第1-2年每半年偿还借款本金的

3%,第3-6年每半年偿还借款本金的6%,第7年每半年偿还借款本金

的20%,利息每季度支付一次.银行贷款放款时间预计在2025年1

月.具体情况如下表:期数本金(万元)本金余额(万元)利息(万元)

7.200

其他12166.984108.00

22166,768104.76

32166,552101.52

42166,33698.28

54325.90495.04

64325.47288.56

74325.04082.08

84324.60875.60

94324.17669.12

104323,74462.64

114323.31256.16

124322.88049.68

131,4401,44043.20

141,440021.60

合计7.2001,056.24

(5)结合公司资产负债情况、日常经营现金需求及分红安排等,

说明公司是否存在流动资金紧张的情形,并量化分析本次购买资产对

公司财务的影响,说明是否有利于维护上市公司及股东利益:

[回复]:

一、结合公司资产负债情况、日常经营现金需求及分红安排等,

说明公司是否存在流动资金紧张的情形

截至2024年9月30日,公司资产总额为98,587.36万元,负债

总额为41,980.32万元,资产负债率为42.58%,处于正常水平,公司

34,114.86整体偿债风险较低.公司流动资产为万元,其中:货币资

金为2,610.05万元,应收款项融资和应收票据1,392.82万元,应收

账款20,556.70万元,合同资产4,204.50万元.经测算,公司2025

年上半年可收回大部分应收账款,同时预计在2025年上半年陆续收

到包钢节能2023年现金分红款.公司应付账款也在持续的减少中,

并与主要供应商协商付款时点.因此,公司陆续回款可满足日常经营

现金需求、购买标的公司支付自有资金和公司分红支出,营运资金能

够正常运转,不存在流动性风险.

二、量化分析本次购买资产对公司财务的影响

1、资产负债表的影响:

截至2024年9月30日,公司总资产98,587.36万元,总负债

41,980.38万元,资产负债率为42.58%.购置标的公司后公司非流动

资产增加12,847.38万元,流动资产减少5,647.38万元,长期借款

增加7,200.00万元,预计资产负债率为47-49%,仍然保持较合理的

水平.本次购买该资产可以大幅增加公司固定资产,有助于提升公司

资产质量.

2、利润表的影响:

本次购买资产后,公司预计折旧费用将增加约550万元/年,借

款利息将增加约150万元/年,办公场所租赁及车位租赁费用将减少

约486万元/年,净利润将减少约214万元/年.但公司目前租赁约

2300平米办公楼费用与购置7143.68平米办公楼折旧费用相当.本

次交易后,公司如果将短期内未投入使用的楼层(2层,面积2200平

方米)出租,预计会获得240万元租金收入,可减少对净利润的影响.

公司通过收购该项资产,既可更好地满足日常经营及未来发展需求也

可能带来额外的租赁收入.

3、现金流量表的影响:

12,847.38本次交易公司整体资金支出约为万元,其中自有资金

5,647.38万元,并购贷款约7200万元,贷款利息7年共计约1,056.24

5,647.38万元,交易当期影响经营活动的现金流量万元、投资活动

的现金流量12,847.38万元和筹资活动的现金流量7200万元.随着

运营项目的回款及重要子公司分红款到账,可覆盖自有资金的支出.

此次交易的借款本息分7年偿还,且与银行协商前期偿还本金较少,

交易结束后第1-6年的本金和利息少于目前房屋租赁费用支出,可改

普经营活动的现金流量.整体来看,本次交易不会对公司现金流量产

生重大影响.

三、是否有利于维护上市公司及股东利益:

公司购买的资产坐落于北京市西南四环、中关村科技园区丰台园.

房屋建筑面积7143.68平方米,按照本次交易价格12,847.38万元计

算,交易单价为1.80万元/平方米.对标标的资产附近区域近期挂牌

的相似项目销售价格,挂牌价分别为2.14、2.0、2.0万元/平方米,

上述三个可对标案例均为独栋办公楼.公司购买的资产除独栋办公楼

外,还有4000余平方米的土地使用权,交易价格具有明显的优势.

而且该资产所处的地理位置及商圈,土地使用权具有稀缺性,有利于

公司资产的保值、增值.

目前公司租赁的办公场地建筑面积约2300平方米,租金、物业

费、停车费等费用支出每年约486万元.结合公司拟投建的研发中心、

推进消杀机器人业务所需的场地租赁等费用,未来每年费用合计约

660万元.经测算,公司本次购买办公楼每年折旧费用和利息费用与

公司自前和未来办公租赁费用相当.而且资产折旧期满后,公司仍持

有标的资产,更具有经济性.

公司购买资产有利于提升上市公司形象、别进高端人才.通过研

发中心投建及新业务拓展,预计会给公司业务带来新增长点,对未来

经营业绩带来积极影响,有助于公司高质量、可持续发展.综上所述

公司本次交易有利于维护上市公司及全体股东利益.7

六

℃

北京中航泰达环保科技股份有限公司

2024年12月10日

北京中锋资产评估有限责任公司

关于对北京证券交易所问珣函的回复

北京证券交易所上市公司管理部:

北京中航泰达环保科技股份有限公司于2024年12月3日收到贵

部下发的《关于对北京中航泰达环保科技股份有限公司的问询函》(问

询函[2024]第019号)(以下简称“《问询函》”),我公司认真进

行了审慎核查,现就相关问询回复如下:

2024年12月3日,你公司披露《购买资产的公告》称:为满足

日常经营及未来发展需要,拟收购北京动力源科技股份有限公司全资

子公司北京科丰鼎诚资产管理有限公司(以下简称标的公司)100%

股权.标的公司主要资产是位于北京市丰台区科学城11B2号的办公

楼以及土地使用权,无其他实际运营业务,收购总价为12.847.38

万元.

评估机构对标的公司股东全部权益价值进行评估,选用资产基础

法的评估结果为评估结论,截至2024年9月30日评估基准日,标的

公司评估后总资产为14,204.90万元,负债为905.21万元,净资产

为13,299.69万元,评估增值11,617.93万元,增值率690.82%.

截至2024年9月30日,你公司货币资金余额为2,610.05万元,

短期借款余额为17,000万元,资产负债率为42.58%；2024年前三季

2,770.86度经营活动产生的现金流量净额为万元.你公司拟进行三

季度权益分派,预计派发现金红利万元.2,000.03

请评估机构:

(1)说明选用资产基础法的评估结果为评估结论的原因及合理

其他

性:

答复:北京科丰鼎诚资产管理有限公司总资产账面价值2,586.97

万元,负债账面价值905.21万元,净资产账面价值1,681.76万元.

14,204.90采用资产基础法评估后的总资产为万元,负债为

905.21万元,净资产为13,299.69万元,评估增值11,617.93万元

增值率%.690.82

经收益法评估,北京科丰鼎诚资产管理有限公司评估基准日股东

全部权益价值评估值为人民币2,480.00万元,增值额798.24万元

增值率%.47.46

差异对比情况如下:评估方法账面净资产评估值增减值增减率%

资产基础法1,681.7613,299.6911,617.93690.82

收益法1,681.762,480.00798.2447.46

差异-10,819.6910,819.69436.28

综上所述,被评估单位采用资产基础法和收益法所对应的评估结

果差异较大,导致这种差异巨大的原因是资产基础法中对于被评估单

位主要资产动力源新能源大厦的定价方法选择市场法,未选择与整体

收益法逻辑一致的收益法,故分析选用资产基础法定价的合理性本质

是分析选用市场法对动力源新能源大厦定价的合理性.

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理,利用实际发生

且已被市场检验过的类似房地产的成交价格或挂牌价格来求取估价

对象的价值,是一种最直接、最有说服力的估价方法,其测算结果更

加容易被认可接受.本次评估案例来源可靠,为与待估对象同一供求

范围内的真实挂牌案例,其结果可信度高.

收益法从未来预期收益的角度来考虑待估对象的收益价值,待估

对象建成时间较早,价值时点距土地使用权到期年限较短,且预期收

益存在一定的不稳定性,且目前北京市类似房地产市场租售比不合理

状况较为普遍,敞收益法测算结果主观性较强,可靠性低于市场法

因此,本次舍弃收益法测算结果,选取市场法的测算结果为待估对象

的最终评估结果.

综上所述,本次评估选用资产基础法进行定价具有较强的合理性

(2)说明标的公司各类资产、负债的评估情况,包括但不限于

具体评估方法、评估参数的选取依据及合理性、账面价值、评估价值、

评估增值率等,对于办公楼及土地使用权,列示其账面原值、折旧年

限、每年折旧额、累计折旧额、戏值、账面价值等情况,说明评估价

值是否公允合理.

答复:根据被评估单位提供的资产评估申报表,纳入本次评估范

围内的资产负债分别包括流动资产、非流动资产(房屋建筑物、电子

设备)、流动负债,评估人员产格按照相关评估准则,采用适当的评

估方法对其分别进行了如下评估:4

一、流动资产

1、货币资金

货币资金账面价值元,全部为银行存款.111,706.97

银行存款账面值111,706.97元,共3个账户,全部为人民币存

款.评估人员查阅了相关会计记录及对账单,并对其期末余额进行了

函证,查阅银行对账单与银行存款余额调节表,查明未达账项属于正

常,经调节后银行存款余额相符.故以核实后的账面值111,706.97

元确认为评估值,无增减值.

2、其他应收款

466,650.00其他应收款账面余额元,未计提坏账准备,账面净额

466,650.00元,主要为往来款等.评估人贵核实了账筹记录、抽查了

部分原始凭证等相关资料,核实交易事项的真实性、账龄、业务内容

和金额等,核实结果账、表、单金额相符.评估人员在核实无误的基

础上,借助于历史资料和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款

时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,

未发现有不能回收款项,放评估不计提评估风险损失.

其他应收账款评估值为元,评估无增减值.466,650.00

二、固定资产一建(构)筑物

(一)评估范围

纳入本次评估范围的房屋建筑物是北京科丰鼎诚资产管理有限

公司拥有的房屋建筑物,共1项,建筑面积7,143.68m2,账面原值

37,833,468.37元,折旧年限为20年,年折旧额为1,834,923.24元

18,492,994.90截至评估基准日的累计折旧额为元,残值为

1,135,004.05元,账面价值23,154,083.10元.具体如下表:

单位:元科目名称账面价值

原值净值

房屋建筑物类合计37,833,468.3723,154,083.10

固定资产-房屋建筑物37,833,468.3723,154,083.10

(二)建筑物概况

1、建筑物概况

房屋建筑物为动力源新能源大厦,建成于1996年,于2016年进

行了装修改造,评估价值时点维护使用状况良好.证载地址为丰台区

科学城11B2号楼6层楼上房,1至6层:县体地址为北京市丰台区

新村街道航丰路4号；建筑面积7,143.68平方米,总层数为地上6

层:混合结构.证载信息如下表所示:证号京(2016)丰台区不动产权第0057483号

权利人北京科丰鼎诚资产管理有限公司

其他共有情况房屋单独所有

坐落丰台区科学城11B2号楼上房、1至6层

权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权

权利性质出让/商品房

用途工业

面积共有宗地面积5,337.75m/房屋建筑面积7,143.68m2

使用期限国有建设用地使用权1997年06月10日起2047年06月09日止

设施设备:配备有2部直梯、中央空调、自动喷淋、烟感报馨网

络接线等设备设施.

装修装饰:外墙:部分刷真石漆、部分为玻璃幕墙:室内:地面

部分铺地砖、部分铺地胶、部分铺地稀、部分为水泥地,墙面部分贴

墙砖、部分刷涂料,项棚部分为格栅吊项、部分为石膏板、部分为母

绵吸音板吊项、部分无吊项；空间布局:估价对象内部空间分区及备

空间交通流线合理,对房屋利用无不良影响

建筑功能:证载用途为工业,位于北京市丰台区总部基地十一区

实际用途为办公.

None

2、所占用土地使用权状况

房屋建筑物所占用的土地已办理不动产权证,证号为京(2016)

丰台区不动产权第0057483号,位于北京市丰台区新村街道航丰路4

号,南部赛欧创业鹏化广场、西郭北京市商业机械研究所、北临航丰

路、东郭内环西路.权利性质为出让,用途为工业,共有宗地面积为

5337.75平方米,使用期限至2047年06月09日止.土地开发程度

已达七通一平.

3、权属状况

纳入本次评估范围内的房屋建筑物已设定抵押他项权利,被评估

单位与华夏银行股份有限公司北京京广支行于2022年7月签订了《最

20220025)高额抵押合同》(YYB[高抵],为其母公司北京动力源

科技股份有限公司与华夏银行股份有限公司北京京广支行签订的《最

高额融资合同》(YYB16[融资]20220025)提供抵押担保,担保物

为纳入本次评估范围的房屋建筑物动力源新能源大厦.截至本次评估

基准日,此项抵押他项权利尚未注销.除此之外,未发现被评估对象

有租赁、担保等其他他项权利记载.

(三)评估方法

根据本次评估房屋建筑物的特点,资产评估基本方法包括市场法

收益法和成本法.评估专业人员应当根据评估对象的具体情况、资料

收集情况和数据来源等相关条件,给当选择评估方法.

根据《资产评估执业准则一不动产》第十六条,“执行不动产评

估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况:0

分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、

基准地价修正法等衍生方法的适用性,选择评估方法.”

估价对象通过外购方式取得,证载用途为工业,位于北京市丰台

区总部基地十一区,实际用途为办公,周边写字楼项目较多,聚集多

个工业立项办公及科研园区,产业聚集度较高,估价对象作为工业立

项办公用房的通用性较好,区域类似房地产交易情况较为活跃,可供

比较的房地产交易、出租案例较多,根据最高最住使用原则和替代原

则,本次分别选用市场法和收益法对估价对象进行评估.

市场法是指在求取待估房地产价格时,将待估房地产与在接近评

估基准日时期内已经成交的同一供需围内类似房地产加以比较,依照

这些已经成交的房地产价格,通过多项因素的修正而得出待估房地产

价格的一种估价方法.

基本公式为:

估价对象币场价格=比较实例价格入交易情况修正入交易期日

其他

调整×区位状况调整入权益状况调整×实物状况调整

收益法是指通过估算评估资产未来预期收益,采用适当的折现率,

将预期未来各期的客观纯收益折算成现值,得到房地产的评估价值.

未选取其他评估方法的原因:

估价对象为可经营性物业,其价值主要取决于待估物业所能带来

的价值而不是成本,故不选取成本法进行评估.

(四)评估结果及分析

1、评估结果

本次评估为房地合一方式评估,评估值为不含税价,包含所占用

139,301,800.00土地使用权评估价值,评估原值元,评估净值

139,301,800.00元,原值增值268.20%,净值增值501.63%.建筑物

评估汇总表见下表:

建筑物评估结果汇总表

单位:元项目账面价值原值净值评估价值原值净值增值率(%)原值(%)净值

原值净值

房屋建筑物37,833,468.3723,154,083.10139,301,800.00139,301,800.00268.20501.63

合计37,833,468.3723,154,083.10139,301,800.00139,301,800.00268.20501.63

2、房屋建(构)筑物评估增减值的主要原因是:

随着经济发展,房地产价格大幅增长导致.

(五)具体评估参数的选取

动力源新能源大厦,建成于1996年,于2016年进行了装修改造

评估价值时点维护使用状况良好.证载地址为丰台区科学城11B2号

楼6层楼上房,1至6层；县体地址为北京市丰台区新村街道航丰路

4号；建筑面积7,143.68平方米,总层数为地上6层；混合结构.

证载信息如下表所示:

其他证号京(2016)丰台区不动产权第0057483号

权利人北京科丰鼎诚资产管理有限公司

共有情况房屋单独所有

坐落丰台区科学城11B2号楼上房、1至6层

权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权

权利性质出让/商品房

用途工业

面积共有宗地面积5,337.75m7房屋建筑面积7,143.68m2

使用期限国有建设用地使用权1997年06月10日起2047年06月09日止

设施设备:配备有2部直梯、中央空调、自动喷林、烟感报警网

络接线等设备设施.

装修装饰:外墙:部分刷真石漆、部分为玻璃幕墙；室内:地面

部分铺地砖、部分铺地胶、部分铺地毯、部分为水泥地,墙面部分贴

None

墙砖、部分刷涂料,项棚部分为格栅吊项、部分为石普板、部分为矿

绵吸音板吊项、部分无吊项；空间布局:估价对象内部空间分区及客

空间交通流线合理,对房屋利用无不良影响.

建筑功能:证载用途为工业,位于北京市丰台区总部基地十一区,

实际用途为办公.

评估方法一:市场法

市场法是指在求取待估房地产价格时,将待估房地产与在接近评

估基准日时期内已经成交的同一供需圈内类似房地产加以比较,依照

这些已经成交的房地产价格,通过多项因素的修正而得出待估房地产

价格的一种估价方法.

基本公式为:

估价对象市场价格=比较实例价格X交易情况修正X交易期日

调整×区位状况调整入权益状况调整X实物状况调整

(1)比准价格的确定

①选取比较实例

其他

根据房地产交易中的替代原则,估价人员依据所掌握的资料,选

取附近区域近期交易的三个相似项目的不含税销售价格作为比较案

例,对比较案例进行修正.

估价对象的各因素条件与比较案例的各因素条件如下表:

因素条件说明表比较因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3

对象名称动力源新能源大厦总部基地独栋总部基地独栋总部基地独栋

位置北京市丰台区总部基地十一区丰台总部基地外环西路8号丰台总部基地南四环西路188注释号丰台总部基地广场南2路

挂牌格(元/m2) 待估 21,400.00 20,000.00 20,000.00

格(元/m2) 待估 20,330.00 19,000.00 19,000.00

市场状况正常正常正常正常

交易情况正常正常正常正常

交易期日2024年9月2024年9月2024年9月2024年9月

办公集聚度聚集聚集聚集聚集

区域商业中心接近程度一般一般一般一般

交通便捷度使捷使捷便捷便捷

公共配套设施状况周边医院、超市、学校、银行等配套设施齐全周边医院、超市、学校、银行等配套设施齐全周边医院、超市、学校、银行等配套设施齐全周边医院、超市、学校、银行等配套设施齐全

临街状况临支路临支路临支路临主路

所处楼层独栋,1-6层独栋:1-20层独栋,1-6层,其中部分独栋,1-21层,其中部分

环境质量优劣状况良好良好良好良好

基础设施状况七通一平七通一平七通一平七通一平

新旧程度较新较新较新较新

外观设计一般一般一般一般

平面布局一般一般一般一般

设施设备设施齐备设施齐备设施齐备设施齐备

层高首层约5米,标准层约3米首层约5米,标准层约3米首层约5米,标准层约3米首层约5米,标准层约3米

建筑面积m2 7,144 28,000 2,200 13,000

装修状况精装公共区域精装,其余毛还精装精装

-建筑结构混合混合混合混合

M 产权性质商品房商品房商品房商品房

物业用途办公办公办公办公

2)比较因素条件指数的确定

根据上表所述情况进行系数修正,以估价对象的各因素条件为基

础,将比较案例相应条件与估价对象相比较,确定相应的指数,各系

数具体修正比例说明如下:

a.三宗交易案例均为挂牌价,根据一般成交价低于挂牌价原

则进行修正,具体修正原则为在挂牌价的基础上向下修正5%.

b.交易日期修正；均选择价值咨询基准日附近房产交易价格

价格无变化,放对于三宗比较案例均不作修正.

c.区域因素修正:

综合比较估价对象与比较案例各自的交通条件、周边繁华度、生

活服务配套设施情况及自然环境、景观情况.根据不同状况予以修正,

详细情况见因素条件指数表.

d个别因素修正:

综合比较估价对象与比较案例各自的物业管理、新旧程度、物业

形态、房屋设备设施、平面布局、装修水平、层高、楼层等情况.综

合比较后,根据不同状况予以修正,详细情况见因素条件指数表.

以估价对象的各因素条件为基础,相应指数为100,将比较案例

相应因素条件与估价对象进行比较,确定相应的指数,编制比较因素

条件指数表如下:

因素条件指数表比较因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3

对象名称动力源新能源大厦总部基地独栋总部基地独栋总部基地独栋

交易价格待估20,330.0019,000.0019,000.00

市场状况100100100100

-交易情况100100100100

交易日期100100100100

办公集聚度100100100100

区域商业中心接近程度100100100100

交通便捷度100100100100

公共配套设施状况100100100100

临街状况100100100100

所处楼层100101100101

环境质量优劣状况100100100100

基础设施状况100100100100

新旧程度100100100100

外观设计100100100100

平面布局100100100100

设施设备100-100100100

层高100100100100

建筑面积1009910199

装修状况10098100100

建筑结构100100100100

E 产权性质 100 100 100 100

物业用途100100100100

③因素修正

在各因素条件指数表的基础上,将估价对象的因素条件指数与比

较案例的因素条件进行比较,计算公式如下:

比准价格=比较案例的销售价格入交易情况修正×交易日期修正

X区域因素修正X个别因素修正

因素比较修正系数表比较因素可比实例1可比实例2可比实例3

对象名称总部基地独栋总部基地独栋总部基地独栋

交易价格20,330.0019,000.0019,000.00

市场状况1.001.001.00

交易情况1.001.001.00

其他交易期日1.001.001.00

M 办公集聚度 1.00 1.00 1.00

区域商业中心接近程度1.001.001.00

交通便捷度1.001.001.00

公共配套设施状况1.001.001.00

临街状况1.001.001.00

所处楼层0.991.000.99

环境质量优劣状况1.001.001.00

基础设施状况1.001.001.00

新旧程度1.001.001.00

外现设计1.001.001.00

平面布局1.001.001.00

设施设备1.001.001.00

层高1.001.001.00

建筑面积1.010.991.01

装修状况1.021.001.00

建筑结构1.001.001.00

产权性质1.001.001.00

物业用途1.001.001.00

修正系数(1)1.020.991.00

比准价格20,736.6018,810.0019,000.00

比准权重1/31/31/3

市场法评估单价(元/平方米)19,500.00

(2)评估价格的确定

评估价格=单位价格×建筑面积

=19,500.00X7,143.68

139,301,800.00=元(百位取整)

评估方法二:收益法

收益法是指通过估算评估资产未来预期收益,采用适当的折现率,

将预期未来各期的客观纯收益折算成现值,得到房地产的评估价值.

收益法的计算过程如下:

0房地产租赁有效收入

2年客观经营成本

@年净收益

年净收益=房地产租赁有效收入-年客观经营成本

④折现率的确定

折现率按照无风险报酬率和风险报酬率确定.

无风险报酬率参照国家当前已发行的1年期存款利率确定.

风险报酬率按照企业所在的行业风险、经营风险及市场风险等因

素确定.

5评估值

评估值=A/RXL1-1/(1+R)N

其中:A为年净收益;

R为还原利率;

N为剩余经营使用年限.

(1)房地产租赁有效收入分析

动力源新能源大厦位于北京市丰台区总部基地区域内,区域类似

房地产交易情况较为活跃,可供比较的房地产交易、出租案例较多.

根据房地产交易中的替代原则,估价人员进行了市场调查,同类型房

地产的出租价格为3元/平方米/天,本次评估按照该价格水平进行测

算.

1)估价对象出租率的确定

根据近儿年北京市写字楼市场平均空置率综合分析,预计基准日

后至对应土地到期日,空置率为18%,出租率为82%.

2)其他收入

考虑租赁市场目前实际情况,需要缴纳房屋使用押金,押金多为

1个月的租金,需计算利息收入,则押金年利息收入按照一个月租金

的年利息计算.根据中国人民银行2023年12月22日公布的金融机

构人民币存贷款基准利率调整表确定,活期存款利率为0.20%.

0.20押金年利息收入=平均月租金×%

(2)年客观经营成本计算

年客观经营成本为出租房地产时,出租方应负担的各项成本费用

以及税金,一般包括运营维护费用和经营税费两部分.其中运营维折

费用主要为运营成本(含管理费)、房屋维修费和保险费；经营税费

主要为城镇土地使用税、房产税、增值税、城市维护建设税、教育费

附加税、地方教育费附加税、印花税等.

年客观经营成本为以下税费之和.

1)运营成本(含管理费):指对待估物业进行的必要管理所

需的费用,参考类似物业情况,运营成本为租赁收入的3%.

2)房屋维修费:指为保证房屋正常使用每年需支付的修增费

用,参考企业实际缴纳房产税时税务部门核定的房产原值为

-4

35,162,294.50元,设定估价对象的建造成本为35,162,294.50元4

房屋维修费费率为2%.

3)保险费:保险费指房产所有人为使自已的房产避免意外损

失而向保险公司支付的费用,按照企业实际缴纳金额确定.

4)城镇土地使用税:根据被评估单位提供的资料和实际支付

情况,估价对象城镇土地使用税缴纳标准为3元/平方米,所缴纳的

土地面积为平方米.5,337.75

5)房产税:对于已出租部分按照从租方式缴纳,根据《中华

人民共和国房产税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第588号)

按照不含税租金收入的12%税率计取.此外,对于未出租部分按从价

方式缴纳房产税,计税基础为房产原值的70%,税率为1.2%,根据委

其他

托方提供的税收完税证明,估价对象的房产计税原值为

35,162,294.50元.

6)增值税:保障性租赁住房部分根据《财政部国家税务总局

关于营政增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的

通知》(财税(2016)43号),房产税的税率依据不含增值税的房

屋租金收入计算缴纳,税率为9%.

7)增值税附加:根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(中

华人民共和国国务院令第538号)及相关税法规定,城市维护建设税、

教育费附加费及地方教育费附加依据不含增值税的房屋租金收入计

算缴纳,城市维护建设税税率为7%,教育费附加税率为3%,地方教

育费附加税率为2%.

8)印花税:根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及《中

华人民共和国印花税暂行条例施行细则》规定,财产租赁合同应当在

合同签订时按不含增值税租赁金额于分之一贴花,印花税为年租金X

0.1%.

(3)年净收益

年净收益=房地产租赁有效收入-年客观经营成本

1)年净收益增长率

租金增长率需要考虑经济发展、成本、通货滕胀等因素.估价对

象平均租金会在CPI物价指数的基础上,随着经济发展、成本、通货

影胀等因素波动.时间(年)2,0172,0182,0192,0202,0212,0222,0232,024

消费者价格指数CPI 1.04 1.06 1.09 1.11 1.12 1.14 1.15 1.15

因此CPI物价指数对于估价对象平均租金增长率具有一定的参

考意义.

2)根据产权人提供的经营数据,估价对象租金根据承租方

租期长短及市场的不同,每年会有不同程度的增幅.

考虑到市场分析得到的平均租金增长率以及CPI物价指数,结合

估价对象的实际状况,经综合分折确定估价对象的保障性租赁租房及

商业部分租金每年递增2%,未来经营成本及费用大体保持同比例递

增.

(4)折现率

物业的价值为其经营收益于价值时点的收益折现值,折现率从续

理论上讲,应等于同等风险条件下的平均获利率.考虑同类房地产项

目的折现率,本次评估我们采取安全利率加风险调整值的方法确定折

现率.安全利率取中国人民银行公布的一年期定期存款利率1.5%.

风险投资报酬率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬

率组成,分为低、中、高、投机四个档次,相应的调整值分别为0%-3%

3%-6%,6%-9%,9%以上,根据本次估价对象的用途和房屋成新分析

以及该区域物业的租售比及对当地社会经济环境、房地产经营风险综

合分析,属于中等风险,风险投资回报率取4.5%,确定其折现率为

6.00%.

(5)可获收益年限

纳入评估范围的房屋建筑物为混合结构,1996年建成,正常经

济附用年限为50年,截至价值时点,房屋建筑物建成剩余经济寿命

约为21.66年.房屋土地使用权终止日期为2047年6月9日,截至

价值时点,土地剩余使用年期为22.69年,略高于建筑物剩余经济寿

命年限,考虑到两者差别不大,仅相隔1年,且待估建筑物于2016

年进行了装修改造,维护保养及时,故按照土地剩余使用年期为22.69

年作为可受益年限.

其他

(6)计算结果序注释号内容1第年2第年3第年4第年5第年第6年至士地使用权终止日期

年期0.251.001.001.001.0018.44

-年有效毛收入(万元)159.59654.37667.45680.80694.4315,607.35

1年租赁有效毛收入(万元)159.59654.37667.45680.80694.4315,607.35

2出租率82.00%82.00%82.00%82.00%82.00%82.00%

-年总费用(万元)57.04232.36235.41238.51241.685,108.11

1经营成本及费用(万元)23.0092.8593.2493.6494.051,818.07

3增值税及附加(万元)14.6059.9161.1162.3363.581,428.91

4房产税(万元)18.8877.3578.7980.2681.761,816.03

5城镇土地使用税(万元)0.401.601.601.601.6029.50

6印花税(万元)0.160.650.670.680.6915.60

-年净收益(万元)102.55422.01432.04442.29452.7410,499.23

四报酬率6.00%6.00%6.00%6.00%6.00%6.00%

五房地产收益年期(年)0.251.001.001.001.0018.44

六折现系数(其中发生)0.990.960.900.850.80

七现值(万元)101.81404.00390.19376.83363.914,895.87

八合计(万元)6,532.61

(7)评估结果

本次分别采用了市场法和收益法对待估房屋建筑物进行了评估

139,301,800.00其中市场法的评估结果为元,收益法的评估结果为

65,326,100.00元,两者相差73.975,700.00元,相差较大.

考虑到收益法评估时未来收益和风险存在一定的不确定性,同时

结合本次评估的目的,市场法更能直观反应待估房屋建筑物可以体现

的市场价值,因此评估专业人员以市场法评估结论139,301,800.00

元做为最终评估结论.

三、固定资产一设备

(一)评估范围

纳入评估范围的设备类资产全部为电子设备,设备账面原值

3,813,609.63元,账面净值1,534,770.89元.其体如下表:

单位:元项目账面原值账面净值

电子设备3,813,609.631,534,770.89

合计3,813,609.631,534,770.89

(二)评估方法

纳入评估范围的固定资产设备类资产为电子设备,结合设备特点

和资料的收集情况,对设备类资产采用重置成本法进行评估.计算公

式如下:

1.电子设备重置全价的确定

电子设备为企业空调、投影仪等设备,由经销商负责运送安装调

试,重置成本直接以市场采购价确定.

2.成新率的确定

电子设备成新率,主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率.

3.评估价值的确定

评估值=重置全价×成新率

对于购置时间较早,已停产且无类比价格的电子设备,主要查询

二手交易价采用市场法进行评估.

(三)评估结果及分析

1、评估结果

3,695,666.36经评估,设备类资产评估原值为元,评估净值为

2,168,770.00元.评估原值减值率3.09%,评估净值增值率41.31%.

设备评估结果汇总表见下表:

设备评估结果汇总表

单位:元项目账面价值原值净值评估价值原值净值增值率(%)增值率原值净值

原值净值

其他电子及办公设备3,813,609.631,534,770.893,695,666.362,168,770.00-3.0941.31

合计3,813,609.631,534,770.893,695,666.362,168,770.00-3.0941.31

2、增减值分析

电子设备原值评估减值的主要原因是近几年电子设备更新换代

导致价格不断下降所致.电子设备净值评估增值的原因是企业会计折

日年限短于评估采用经济寿命年限所致,经济寿命年限根据设备实际

使用情况结合《机器设备等资产经济寿命参考年限表》确定.

四、长期待摊费用

602,461.90长期待摊费用账面值元,主要为动力源新能源大厦

的装修费用,评估专业人员查阅了装修政造等合同、各项费用支出的

相关合同和支付凭证等资料,通过查阅相关合同、款项支付凭据等资

料进行核实.了解长期待摊费用的入账和期末计价方法,摊销方法及

None

期限等财务资料确认其摊余价值合理、准确.

经核实,长期待摊费用账、表相符,核实后账面值为602,461.90

元.由于房屋建筑物评估中已包含该部分装修费用,此处不重复评估

故长期待摊费用的评估值为0元.

五、流动负债

1、应付账款

374,325.97应付账款账面值元,主要核算企业应付装修费、保

洁费、消防费用、空调维修费等.

评估人员审查了企业的建设施工合同及有关凭证,在确认其真实

374,325.97性的基础上以经过核实后的账面值元作为评估值,无增

减值.

2、应交税费

194,376.31应交税金账面值元,主要核算公司应交纳的各种税

金,如房产税、土地使用税等等.

评估人员查验了企业所交税金的税种和金额,审核纳税申报表和

应交税金账户,核实基准日所应交纳的税种和金额无误.以核实后账

面值元确认评估值,无增减值.194,376.31

3、其他应付款

8,483,446.75其他应付款账面值为元,核算内容为往来款、暂

收服务费等.

评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证,无虚增虚减现象

8,483,446.75在确认其真实性后,以核实后账面值元确认评估值

无增减值.

综上所述各类资产的评估方法及相应评估参数的选取,评估人员

认为本次评估结果公允合理.

PRATSM

资5

北京中锋资产研估有限责公司

2024年12月40日

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