今年以来，REITs二级市场价格整体上行，公募REITs市值也一度创下历史新高。

利率下行环境下，REITS配置价值凸显，推动其总市值攀升。而展望未来，公募机构普遍看好REITs领域的投资机会，也有更多公募机构想入局。

不过，即使REITs行业整体发展趋势向好，但细分到不同板块，其二级市场表现仍然存在分化。展望未来，有业内人士指出，在细分领域中，能源类与消费类REITs较为受到市场青睐。

公募REITs市值超1600亿

据Wind数据，此前，公募REITs市值在1月10日创下历史新高，达到1628.46亿元。截至1月17日，公募REITs总市值小幅回调，但仍达1615.91亿元。

近期，证监会在2025年系统工作会议中也提到，公募REITs市值创历史新高；2025年要提高产业债融资比重，加快REITs市场建设。

分析公募REITs市值创新高的原因时，中信建投明阳智能新能源REIT基金经理白若冰指出，“主要是由于公募REITs具有相对稳定的现金流和较好的收益水平，在预计利率下行的环境中，其配置价值凸显，吸引了越来越多的投资者，成为大类资产配置中的重要选择。”

白若冰还指出，“公募REITs市值创历史新高同时也是政策支持与市场机制共同作用的结果。政策的推动使得公募REITs的发行更加顺畅和高效，同时市场机制的作用也使得投资者对公募REITs的认知和投资价值更加理性，两者协同推进，促进了市场的发展。”

看好REITs后市机会，还有公募想入局

展望后市，不少业内人士依然看好REITs市场的投资机会，认为政策支持和市场需求将共同推动公募REITs进一步发展。

白若冰表示，“我非常看好2025年公募REITs的投资机会。首先，证监会2025年系统工作会议提出加快REITs市场建设，政策的持续发力将进一步完善REITs的市场体系、审核机制等，为公募REITs市场的发展提供更加良好的政策环境。其次，在当前的经济形势下，市场上优质资产相对稀缺，而公募REITs作为一种收益相对稳定、风险相对可控的投资品种，能够为投资者提供多元化的投资选择，满足投资者对于资产配置的需求，在大类资产配置中发挥积极作用。”

招商基金认为，2025年REITs市场增量政策仍值得期待，可继续关注政策利好背景下的结构性、阶段性行情。短期，政策或将集中在优化信披管理和建立健全多层次REITs市场等方面，包括Pre-REITs、不动产私募投资基金、持有型不动产ABS等；中长期，招商基金认为监管或将从引入增量资金、理顺REITs管理人定位和推动REITs专项立法等方面着手，推动REITs市场的高质量发展。

基于对REITs领域的看好，还有更多公募基金希望入局。对此，北京一中型公募人士对记者表示，“近两年，REITs业务是公募行业的重要增长点，未来随着利率下行，这类资产仍将面临更大的发展空间。在此背景下，许多公募基金表现出浓厚的兴趣，希望入局。然而，由于REITs架构的复杂性及当前政策的一些限制，部分公募基金仍面临参与障碍。希望未来政策会持续优化，让更多公募基金能够参与到REITs市场中。”

还有一国资公募内部人士对记者表示，“我们公司还没有参与公募REITs业务，但公司领导对这一业务一直很重视，也将这个业务纳入了长期发展战略中，等到政策优化后的合适时机一定会招揽人才入局。”

REITs细分板块分化明显，后市哪些领域值得关注？

即使REITs二级市场的表现整体较好，但细分领域的市场表现还是存在明显差异。

据招商基金统计，2024年以来，公募REITs二级市场整体表现优异，8大行业中有7个行业较年初上涨。分行业来看，由于保障性租赁住房和水利设施对于宏观经济变化的敏感度较低，这两类资产表现最为优异，两类资产年初至今涨幅分别为29.10%和16.24%；表现次之的是消费类、生态环保、园区及能源基础设施；交通基础设施、仓储物流类资产易受宏观经济波动的影响，截至2024年12月20日，仓储物流类资产的跌幅较大，达到了3.19%。

展望未来，在REITs的细分领域中，能源类与消费类REITs较为受到市场青睐。

具体来看，分析能源类REITs的投资机会时，白若冰指出，“在当今时代，全球能源转型的趋势势不可挡，新能源产业如风电、光伏、核能等发展迅速，能源领域REITs能够为投资者提供参与新能源项目的投资机会，分享新能源产业发展的红利。同时，传统能源项目如火力发电、水力发电等也在不断进行技术改造和升级，提高了运营效率和盈利能力。同时，能源类资产在一定程度上具有抗周期属性，能够在经济波动中保持相对稳定的运营和收益，这有助于降低投资者的风险。”

对于消费类REITs，白若冰认为，消费类REITs同样具有一定的抗周期属性，在经济下行周期中，虽然整体消费市场可能受到一定的影响，但一些具有品牌优势、运营管理能力强的消费基础设施项目能够通过优化品牌组合、提升服务质量等方式吸引消费者，保持相对稳定的经营业绩。同时，随着消费者的消费观念的转变，消费者对于购物、餐饮、娱乐等消费场所的品质和体验要求越来越高，这将为消费类基础设施的运营和发展提供机遇，进而带动消费基础设施REITs的业绩增长。