今年以来，REITs市场热度居高不下，市场也迎来多个首单项目，如首单农贸市场公募REIT、首单医药仓储物流设施REIT等。近日，首单数据中心类REIT也已经上报。

对于REITs市场的持续上新，业内人士分析称，常态化发行机制、优化扩募规则以及扩大资产范围等一系列政策，对于REITs底层资产的持续丰富化起到了重要作用。此外，随着险资等中长期资金对不同类型项目需求在提升，各地方不同类型存量资产的盘活需求也在提升，这两个因素也推动越来越多类型的REITs项目面世。

展望未来，有业内机构预计，到2025年末，公募REITs规模有望达到2450亿元，而REITs市场的持续发展也有望为投资者提供更多优质投资标的。

年内多个首单项目面世，REITs底层资产持续扩容

今年以来，REITs行业已迎来多个首单项目。1月24日，易方达华威市场REIT上市，该产品为首单农贸市场公募REIT。2月17日，国泰君安济南能源供热REIT上市，该产品为首单市政基础设施公募REIT。2月26日，华夏金隅智造工场REIT上市，该产品为首单以城市更新项目为底层资产的产业园REIT。2月27日，汇添富九州通医药REIT上市，该产品为首单医药仓储物流设施REIT。

此外，3月10日晚间，南方基金上报南方润泽科技数据中心REIT，是首单数据中心类REIT产品。

这意味着，REITs底层资产有望进一步迎来类型突破。国信证券分析指出，常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围，文旅基础设施、养老、数据中心等领域也有望迎来新突破。

对此，业内人士指出，政策支持是REITs底层资产持续丰富化的重要原因之一。

中信建投明阳智能新能源REIT基金经理刘长飞指出，监管部门通过构建常态化发行机制、优化扩募规则以及扩大资产范围等一系列举措，为REITs的发展精心打造了一套“政策工具箱”。

刘长飞还分析称，“2024年，消费基础设施、水利设施类项目成功加入REITs资产大家庭，2025年，首单市政设施类REIT顺利落地，这一系列标志性事件，意味着REITs资产类型已成功突破至民生服务领域。此外，税收优惠政策的实施，大幅降低了原始权益人的发行成本，也极大地激发了市场活力。”

近期，公募REITs领域也迎来重要政策利好。北京市发展改革委面向社会公开征集基础设施REITs意向储备项目。领域范围包括交通基础设施、新型基础设施等领域，其中新型基础设施包括人工智能基础设施项目，物联网、工业互联网、宽带网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市等项目。这意味着，REITs的底层资产类型有望继续创新扩容。

刘长飞也指出，REITs底层资产类型的多元化以及市场前景的广阔性，不仅为投资者提供了更多元化的投资选择，也为实体经济的发展注入了新的活力。

长期资金需求、资产盘活需求推动REITs类型扩容

除政策支持外，长期资金对投资项目的需求、存量资产原始权益人对资产盘活的需求也在持续推动REITs底层资产逐步扩容。

分析我国公募REITs底层资产持续扩容的原因时，中信建投明阳智能新能源REIT基金经理刘长飞认为，政策支持力度的持续增强、市场需求的强劲牵引以及资产盘活需求的紧迫性，共同推动了这一发展态势。

市场需求方面，在利率下行的背景下，长期资金需要REITs这类资产来做稳健配置。为满足长期资金对REITs日益增长的投资需求，REITs的项目类型也在持续扩展。

刘长飞指出，公募REITs凭借稳定的分红特性以及较低的波动率，成功吸引了保险资金、社保基金等长期资金的高度关注。仓储物流、消费基础设施、能源基础设施、保障性租赁住房等领域的REITs，由于兼具收益稳定性与增长潜力，已然成为机构资金布局的热门选择。

此外，存量资产盘活需求也在推动REITs底层资产持续扩容。随着我国公募REITs的发展，多个产品在盘活存量资产方面发挥重要作用。以中信建投明阳智能新能源REIT为例，该产品的成功发行为明阳智能集团回笼资金3.2亿元，并带动超十亿元新增投资。

业内人士指出，我国存量固定资产的市场规模庞大，且许多项目存在资产盘活的需求，这些需求也推动了REITs资产类型的逐步多样化。

刘长飞分析称，“地方政府与企业借助REITs这一工具，成功实现了“存量变现+增量投资”的良性闭环。此外，已上市的REITs还能够通过扩募收购新的资产。公开数据显示，2024年REITs扩募规模较上一年同比增长65%，进一步为资产多样性的拓展提供了广阔空间。”

REITs规模有望继续突破，投资者或将受益

多重因素推动下，不仅REITs底层资产类型有望持续扩容，REITs的行业规模和发展前景也有望提升。

今年以来，已有5只REITs上市。此外，南方润泽科技数据中心REIT、华夏华电清洁能源REIT、中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT、华泰苏州恒泰租赁REIT等REITs项目已上报并在等待发行。未来若这些REITs也成功上市，我国REITs市场规模有望继续扩大。

中信建投发布的REITs2025年投资策略展望中预计，到2025年末，公募REITs规模有望达到2450亿元。

而REITs市场的持续发展也有望为投资者提供更多优质投资标的。

一中型公募投研人士对记者表示，“在利率下行的背景下，大家都在寻找稳定且收益相对较高的资产，而这类资产十分稀缺。而REITs就是较为稳定且收益相对较高的投资选择。未来REITs市场持续发展，投资者也有望获得更多类型的投资标的，这对投资者来说是个好事情。”

刘长飞也指出，随着各方面因素的协同作用，公募REITs市场正从试点探索阶段稳步迈向全面发展阶段。政策全力推进创新工具落地。Pre-REITs基金聚焦基础设施等资产前期培育，为项目开发、建设、运营初期提供资金，助力项目符合REITs发行标准，有望为REITs市场输送更多优质资产。

刘长飞还分析称，此外，大力推动扩募机制落地，让已上市REITs产品能通过扩募筹集资金收购优质新资产，实现规模扩张，提升盈利能力与市场竞争力，也有望进一步丰富投资者的选择。