【摘要】

近期二手房成交有所回升，土地回购推进，北京跟进“517新政”。保交房为首要任务，新一轮政策释放开启，呵护保交房目标达成，推进思路或为：1）中央有望加大对收储工作的支持，地方执行层面推进速度有望加快；2）回收闲置用地或将得到资金等多方面支持；3）存量房贷利率具备下调空间，相关政策有望出台；4）一线城市有望持续松绑限购；5）鼓励性购房政策想象空间较大，更多创新型政策或将断落地。

本周土地回购推进，北京跟进“517新政”。中央政策方面，自然资源部明确收回土地优先用于保障房，回收价格不能高于保障房售价扣除建安成本和合理利润后的水平。地方政策方面，北京跟“517新政”，下调首付及利率下限，目前限贷政策执行情况与上海、深圳基本一致，杭州、珠海等地配售型保障房取得新进展。

本周基本面情况：6月底推盘回升明显，年中成交热度上行。据Wind及克尔瑞，本周53城新房成交面积630万方，环比上升35%，同比上升4%，排除23年端午影响同比下滑25%，受推盘连续两周回升带动，本周新房成交热度有所回升。二手房方面，本周14城网签成交224万方，环比上升2%，同比上升82%，排除端午影响同比上升16%，二手房成交热度持续攀升。本周11城商品房推盘207万方，环比上升7%，同比上升39%，6月底推盘意愿明显回升，带动成交上行。

2024年1-6月百强房企销售情况来看，1-6月房企销售累计同比跌幅持续收窄，6月单月同比跌幅明显收窄，环比转正。2024年1-6月百强房企全口径销售20116亿元，累计同比-41.8%（较1-5月-46.0%的跌幅收窄4.2pct）；6月单月全口径销售4702亿元，环比+32.5%，同比-21.8%。头部房企6月同比降幅收窄更快，环比转正，建筑背景的房企逐渐涌现。

1-6月累计看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为-34%、-48%、-49%和-45%，头部房企韧性相对更强。中铁建、中建壹品、中交地产、电建地产进入销售额TOP30房企。6月单月看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额单月同比分别为-4%、-27%、-39%、-41%。中海、华润、招商、滨江、越秀等房企环比增幅超20%，环比明显改善。

保利销售规模保持第一，中海销售额环比增幅领跑前十。1-6月全口径累计销售金额TOP3分别是保利、中海、万科，累计销售金额分别为1733、1483、1267亿元，累计同比分别下降27%、18%、38%。单月全口径销售金额为420、466、245亿元，单月同比分别+5%、+40%、-32%。单月环比分别+19%、+137%、5%。TOP10房企中仅建发房产单月销售金额环比下降，其余房企均实现环比增长。6月最大亮点来自于中海四子，上海徐滨项目（领邸玖序）、新天地风貌项目（顺昌玖里）、深超总项目（深湾玖序）、北京中信城五期（京华玖序）分别实现销售66、54、100、62亿元，四个项目合计去化超280亿元。在当下市场境况下，能取得如此好的去化业绩，反映出改善需求的韧性。

图：2024年1-6月房企销售情况

数据来源：九方金融研究所

2024年上半年房企销售整体仍处筑底阶段，房地产市场继续承压，仅核心城市在政策利好下出现点状复苏。但我们认为目前稳地产信号明确，517地产新政重磅发布后，一线城市纷纷响应优化购房措施，未来需求端和金融端的政策都值得期待，持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。

相关标的：

（1）绿城中国、招商蛇口、保利发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；

（2）万科A、新城控股、美的置业、金地集团等财务稳健等民企和混合所有制企业。

从时间节点看，重大会议临近、政策强预期推动地产链情绪改善。会议将于7月15至7月18日召开，从往年7月政策刺激强度来看，或将对地产链带来较强正向催化。

细分领域：

1)二手房（我爱我家、贝壳-W）；

2)商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；

3)高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；

4)一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）；

5)防水建材：科顺股份、东方雨虹等；

6)厨卫电器：火星人、浙江美大等。

研究报告：

20240701-开源证券-2024年1-6月百强销售金额点评：6月百强销售数据环比改善明显，中海四子亮点突出

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