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天风证券:上海限购政策加码!短期影响不改长期趋势

2021年01月22日 19:13 来源:天风证券
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事件:2021年1月21日,经上海市政府同意,市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,自2021年1月22日起实施。

限购政策加码,土地供应适当增加

上海市发布《关于促进本市房地产市场更平稳健康发展的意见》,销售方面,对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算、完善选房制度,优先满足“无房家庭”自主购房需求、将二手房增值税征免年限从2年提高至5年;土地方面,增加商品房住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、风险新城)加大供应力度;资金层面,引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度;严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场;进一步完善住房租赁体系,扩大保障性租赁住房覆盖面;政策方面加大扰乱市场秩序等行为查处力度。

短期限制炒房行为,新房市场或受影响

此次政策较2016年政策主要新增对离婚购房的限制、提高二手房交易增值税费免收门槛,增加郊区具体板块土地供应力度,并明确提出限制经营贷、消费贷等违规资金流入市场。分具体政策看,对于“离婚购房”这一政策,我们根据民政部数据测算,假设上海2020年全年离婚98901对,将较离婚前增加最多释放98901套住房需求,占2020年全年住宅成交新房二手房总套数的22.41%,我们按照50%家庭离婚后具备购买房产资格,则增加释放49451套住房需求,占总成交套数的11.2%。最新限购政策出台后,我们假设10%通过“假离婚”购房,则2020年受离婚政策限购的购房需求为4945套,占2020年全年住宅成交总套数的1.12%。短期内离婚政策或将影响新房和二手房总体市场。二手房增值税方面,此次提高增值税免征门槛,由2年提高至5年,这有望导致部分二手房成交成本提升,进而降低二手房交易热度,或将导致二手房购房需求转向新房。土地供应方面,此次新政首次提出具体郊区板块的土地供应,经过我们测算,2016年-2020年,上海该五郊区商品房可售套数占全市可售套数比例在53-59%区间内波动,2019年、2020年该五郊区成交套数占全市成交套数的78.76%、72.64%,较2018年26.45%有大幅提升,我们认为未来该五郊区商品房住房供应占比有望提升至60%以上,郊区楼市价格可能受到压制。对于资金入市政策,此次新政明确提出严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场,相较2016年政策仅提出“购房人在申请贷款时,应承诺首付款为自有资金”,对资金入市限制力度加大、针对性明显,有望从资金端控制炒房行为。

长期影响有限,楼市有望保持向好态势

2020年上海市新房住宅成交139408万套,较2019年同比增长2.08%,尽管受疫情影响上半年成交同比降低,但自6月单月首度转正后,下半年单月成交同比维持双位数增长,其中9月和12月分别实现同比50.32%、49.87%增长,楼市成交火热。我们认为此次新政对上海楼市长期影响有限,结合2020年落户新政,上海适当放开落户要求,并于此次新政中提出优先满足“家庭无房”自住购房需求,刚需购房充裕,伴随产业和货币强有力支撑,我们认为,上海楼市有望保持长期向好态势。

投资建议:此次上海新政将从需求、资金和政策端有效遏制炒房行为,短期内购房市场总体会受影响,热度有望缓解;房地产市场秩序有望得到持续并且有效的规范,上海楼市有望受人口、产业和货币等因素强有力支撑保持长期向好态势。房企角度,行业规范度提升,三道红线亦将在未来三年深刻改变房企经营行为,我们持续推荐:1)优质龙头:万科、保利、金地、融创、龙湖、招商;2)优质成长:金科、中南、阳光、世茂、新城、华润、旭辉、龙光;3)优质物管:招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、永升生活、绿城服务等;4)低估价值:城投控股南山控股大悦城光大嘉宝等。

风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动

(来源:天风证券

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